Miércoles, 20 Noviembre, 2013
artículo escrito por carmen giménez, abogado titular de g&g abogados
publicada en fecha 19 de noviembre la resolución del tribunal supremo por la que se acuerda la desestimación del recurso excepcional de nulidad interpuesto por bbva y cajamar (con adhesión al mismo por parte de ncg), contra la sentencia del pasado 9 de mayo por la que el citado tribunal, en una resolución sin precedentes, obligaba a dichas entidades a eliminar las cláusulas suelo de sus hipotecas. es momento de hacer un recopilatorio, para el conocimiento del usuario o consumidor, de cuáles son los casos en los que se puede proceder a reclamar la eliminación o cesación en la aplicación de dicha cláusula suelo y, en su caso, la nulidad de la misma
en un artículo escrito por esta misma letrado el pasado 14 de mayo, ya se recogen las causas que dan lugar a la falta de transparencia proclamada por el tribunal supremo para que las cláusulas suelo puedan ser declaradas abusivas, siendo su consecuencia la eliminación de las mismas, y por tanto, su falta de aplicación
dicha enumeración de causas en la sentencia, no es una relación exhaustiva de circunstancias a tener en cuenta con exclusión de cualquier otra. la presencia aislada de alguna, o algunas, tampoco determina por sí misma que pueda considerarse no transparente la cláusula
ésta es la relación facilitada por el tribunal supremo en su sentencia, y, por tanto, las que habrán de ser analizadas en cada caso concreto para proceder a la oportuna reclamación de eliminación de la cláusula suelo:
• la creación de apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercutirán en una disminución del precio del dinero
• la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato
• la creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación la fijación de un techo. esto provoca confusión en el consumidor
• su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos que diluyen la atención del consumidor a otras cláusulas más secundarias
• la ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar
• inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad
a dicha relación, habría que añadirle la falta de oferta vinculante, o documento informativo previo de las condiciones hipotecarias, siempre y cuando la misma fuera obligatoria. y, ¿cuándo es obligatoria?
- hasta el 8 de diciembre de 2007 para préstamos hipotecarios nuevos (no encaja aquí la subrogación si no ha habido novación o cambios en la hipoteca) con límite de 150.253,03 €
- a partir del 8 de diciembre de 2007 para hipotecas de cualquier importe
- a partir del 29 de julio de 2012 deja de ser obligatoria la oferta vinculante aunque el cliente si puede pedirla
en el caso de observar que el importe de la cuota hipotecaria no baja, a pesar de que el índice de referencia pactado si lo haga (en la mayoría de los casos el euribor), cuáles son los trámites o pasos a seguir:
1.- el primero y fundamental desde mi punto de vista, es poner en manos de un profesional del derecho, especializado en estos asuntos, el estudio y análisis del préstamo hipotecario, con el fin de que indique la viabilidad o no de la futura reclamación
es importante este paso puesto que el buen fin de la tramitación va a depender mucho del buen inicio de la misma, sin que sea necesario reconducir con posterioridad la reclamación por “errores de bulto” en la misma, suponiendo ello un sobrecoste temporal y económico
2.- si resulta inicialmente viable la reclamación de la eliminación de la cláusula suelo, deberá solicitarse al servicio de atención al cliente (sac) de la entidad financiera que otorgó el préstamo en su día, o en su caso a la entidad con la que se ha fusionado o por la que haya sido absorbida. dicha reclamación podrá presentarse directamente ante el sac, o bien en cualquier oficina del banco titular del préstamo, que tendrá la obligación de dirigirla a su servicio de atención al cliente al ir dirigida a dicho departamento
el sac tiene 60 días para resolver expresamente la reclamación: si no lo hace, o desestima la misma, llega el trámite siguiente que a continuación detallaré.
3.- se pueden optar por dos caminos, siendo que la elección de uno excluye expresamente al otro:
a) informarse si la entidad financiera contra la que se va a hacer la reclamación, está adherida al servicio del defensor del cliente, y hacer la reclamación ante dicho servicio, siendo recomendable que la solicitud lleve una sólida argumentación jurídica
el departamento del defensor del cliente, es un servicio que actúa de manera independiente a las entidades y bancos y que está formado por juristas de reconocido prestigio. sus decisiones o resoluciones vinculan directamente a la entidad, que debe de acatarlas y aplicarlas, no vinculando, sin embargo, al reclamante. de esta manera si el reclamante viera desestimadas nuevamente sus pretensiones, podrá acudir, en última instancia, a la solicitud del auxilio judicial
también este departamento tiene dos meses o 60 días para resolver las reclamaciones que se le plantean
b) efectuar la reclamación ante el banco de españa. la realización de esta reclamación excluye que el defensor del cliente pueda intervenir, resultando que el informe emitido por el banco de españa no es vinculante para las entidades, y el plazo para su resolución es de 4 meses; si bien en la actualidad, por el volumen de reclamaciones que tienen, se están demorando hasta 6 y 8 meses
la desestimación o falta de resolución en cualquiera de estas vías, deja abierta la reclamación judicial, última instancia a la que pueden acudir los usuarios o consumidores afectados para que vean reconocidos sus derechos y satisfechos sus intereses
mucho se rumorea sobre un posible recurso de amparo ante el tribunal constitucional por parte de las entidades condenadas por el tribunal supremo, si bien y lo cierto a día de hoy, es que, sobre las cláusulas suelo: "la cuestión está decidida"
El sector aún no parece haber tocado suelo.De este modo, el porcentaje de viviendas compradas con financiación hipotecaria en septiembre fue tan sólo del 30,5%, con un porcentaje financiado sobre el valor del inmuebles del 74,9%, el menor desde 2007, con lo que la mayor parte de las compraventas las realizaron aquellos con solvencia suficiente como para pagar al contado. En esta situación, los notarios señalan que "el sector aún no parece haber tocado suelo". No obstante, avisan de que "comienza a detectarse una mayor volatilidad en las series ante el reducido número de operaciones mensuales". Menos hipotecas, menos ventas, menos precio En cualquier caso, el desglose de la estadística de precios revela que el metro cuadrado de los pisos en venta se situó en 1.255 euros en septiembre, lo que supone una caída del 15,7% interanual. 
