El desahucio por impago se acerlera - CincoDías.com

El desahucio de viviendas por impago del inquilino podrá acelerarse a partir de mañana, cuando entra en vigor la Ley de Medidas de Agilización Procesal, que permite al propietario acogerse al sistema del proceso monitorio -rápido y sencillo- para la reclamación de las rentas y desahucio.

Efe - Madrid - 30/10/2011 - 14:14

Esta norma, incluida en el plan de modernización de la Justicia del ministro Francisco Caamaño, acomete reformas destinadas a simplificar los procesos y acortar los tiempos de respuesta de los tribunales, mediante la eliminación de trámites innecesarios.

Entre otras, modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) al permitir que, una vez presentada la demanda por impago, el secretario judicial dé diez días al inquilino para que abone la cantidad adeudada, abandone la vivienda o presente las alegaciones por las que se opone al pago.

Si transcurrido dicho periodo el demandado no ha realizado ninguna de las opciones, el secretario judicial procederá directamente a dar fecha para el lanzamiento (día en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), previa solicitud del propietario.

Hasta ahora, tras la demanda por impago el Juzgado señalaba la fecha del juicio, en la que se reconocía al propietario el derecho a recuperar su vivienda, así como la fecha del lanzamiento, lo que alargaba los plazos meses.

Con la reforma actual, el derecho a recuperar la vivienda puede ser reconocido en un plazo de diez días.

No obstante, el abogado del despacho Lusilla y Asociados, Sergio Lusilla, asegura que "la reforma será insuficiente" si no va acompañada de la implementación de personal en los juzgados".

Según explica, hasta ahora, el arrendador debe esperar meses para el desalojo, llevado a cabo por una comisión judicial que fija las fechas por riguroso orden de asuntos.

Hacen falta más medios humanos que practiquen los lanzamientos en un "tiempo breve" para que el arrendador no tenga que esperar meses a que el personal del juzgado se desplace a su vivienda, acompañada de la fuerza pública, para devolvérsela, apunta.

Esta modificación de la LEC viene a completar la llamada Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y Eficiencia Energética de los Edificios, denominada "Ley del desahucio exprés" que fue aprobada en 2009.

Esta norma redujo de dos meses a uno el plazo que debe transcurrir entre el momento en el que el arrendador exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar una demanda

■ Asprima prevé que las hipotecas caigan un 30 % este año

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) ha calculado que 2011 terminará con 425.000 hipotecas concedidas para vivienda, el 30 % menos que en 2010, y reclama a la banca que acometa la reestructuración necesaria para normalizar la financiación.

Según un comunicado publicado por Asprima, el encarecimiento de los préstamos y los menores plazos de amortización están dificultando el acceso de las familias a la vivienda. Por ello, subraya que frente a los máximos alcanzados en febrero de 2008, el importe medio hipotecario ha descendido un 28,2 %, un ajuste "coherente" con los datos de tasación que publica el Ministerio de Fomento y que anticipan para finales de año una corrección del 25 % en términos reales con respecto a los máximos registrados.

■ "España necesita construir una media de 300.000 viviendas anuales"

La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) calcula que España necesita construir 300.000 viviendas anuales a medio plazo, un objetivo que creará 750.000 puestos de trabajo y que supondrá un desembolso de 23.000 millones de euros al año.

Su presidente, José Manuel Galindo,  ha comentado que a partir de 2015 podría iniciarse una construcción sostenible de 300.000 viviendas anuales que podrían concluirse en 2017 y que permitirán reducir en 2 ó 3 puntos la tasa de paro, hasta situarla en el 18 %. Galindo sostiene además que construir 300.000 viviendas al año ayudará a los españoles a seguir las pautas de emancipación de otros países europeos como Francia, Alemania o Inglaterra, un objetivo, donde los jóvenes se independizan 5 años antes que en nuestro país.

¿Qué pasa si no abono las cuotas de mi préstamo?

 

Las entidades pueden embargar la nómina y otros bienes e implicar a los avalistas

Hasta no hace demasiado tiempo, los usuarios bancarios tenían la completa seguridad de poder afrontar sus pagos de manera regular. Pero en estos momentos, cualquier contingencia puede acabar con sus buenas intenciones: una disminución del sueldo, un trabajo peor remunerado o ingresar en las filas del paro impide en ocasiones cumplir con la entidad y abonar el crédito. ¿Qué sucede en estos casos? La entidad de crédito desea recuperar su dinero, por lo que recurre a diversas estrategias para ello, como el embargo de la nómina, una medida casi siempre suficiente. De no ser así, este se ampliaría a otros activos del cliente, como ahorros depositados en una cuenta corriente u otros bienes, operaciones en las que podrían verse implicados también los avalistas.

Consecuencias del impago

Los créditos morosos de los bancos, cajas de ahorros, cooperativas y establecimientos financieros de crédito supusieron en mayo de 2011 el 6,5% del total prestado a familias y empresas españolas, la tasa más alta desde 1995. Es previsible, además, que rebase el 7% antes de finalizar el año, según apuntan los analistas financieros. Aunque en el momento de contratar un crédito todo usuario tiene la seguridad de poder afrontar los pagos, en la coyuntura actual, cualquier circunstancia imprevista puede acabar con sus buenas intenciones.

¿Qué ocurre entonces? Como punto de partida para aclarar esta cuestión, conviene saber que este tipo de préstamos tiene una garantía personal, de forma que en caso de incumplimiento del contrato, está garantizado con los bienes del titular. En la práctica, implica un embargo de la nómina, una medida suficiente para avalar el impago. De no ser así, se amplía a otros activos del cliente, como ahorros depositados en una cuenta corriente u otros bienes materiales que considere oportuno el banco o caja de ahorros: coches, inmuebles, objetos de valor, joyas...

Pero lo que desea la entidad es recuperar su dinero, no adquirir otros activos financieros que debería vender en el mercado, casi siempre a un precio inferior. Por ello, antes de llegar a esta situación, las entidades recurren a otras estrategias para recuperar su dinero, como el apremio al pago, incluso a través de empresas de abogados o consultorías.

• Penalizaciones
  La deuda acumulada no se refiere solo a la cantidad adelantada ni a sus intereses y posibles comisiones, sino que incluye otros intereses en concepto de demora a partir del mismo momento en que se deja de abonar la primera cuota. Es habitual que estos sean superiores a los ordinarios. Además, se puede tener que pagar también una pequeña comisión por reclamación de pagos o cuotas impagadas. La suma de todos estos conceptos se acumula a la deuda original, lo que propicia que a medio y largo plazo se tenga que pagar más dinero, y los problemas para solventar las posiciones deudoras sean mayores.
• Alta en las listas de morosos
  Quienes incurran en falta de pago en su crédito pueden ser dados de alta en un fichero de morosos, muy consultados por las entidades financieras y de crédito al conceder un préstamo a sus clientes. Esto implicaría que para estos usuarios sería casi imposible acceder a otras vías de financiación (créditos al consumo, préstamos por tarjeta, hipotecas...).
  Para evitar este problema, es primordial abandonar estas listas lo antes posible. Para ello deben cancelar su deuda, y solicitar de modo inmediato a la entidad que les expida un certificado en el que quede reflejado de forma explícita y clara el pago. Después se envía al fichero de morosos donde están dados de alta para que los borren.

OBLIGACIONES DE LOS TITULARES DE UN CRÉDITO PERSONAL

Quienes contraten un crédito personal deben saber que contraen con la entidad una serie de obligaciones que tienen que cumplir en todos los casos. Son las siguientes:

• Abonar de forma puntual las cuotas, los intereses y comisiones bancarias generados por la contratación de alguna de estas vías de financiación.
• Devolver el importe solicitado, en su totalidad, a través de las fórmulas impuestas por la entidad de crédito, tanto en lo que se refiere a las cuotas periódicas como a los intereses devengados, a no ser que se llegue a un acuerdo con su entidad.
• Informar a su entidad de cualquier cambio en su historial económico y personal, para que el banco cuente con toda la información necesaria para analizar el riesgo de la operación y, si fuese necesario, variar las condiciones de su devolución.
• Comunicar a la entidad financiera las variaciones que tuviese su titular: cambio de domicilio, régimen económico del matrimonio, traslado a otra ciudad y, en definitiva, cualquier circunstancia personal y financiera que fuese de interés para la entidad.
• Cumplir con otras obligaciones pactadas con la entidad, entre las que destacan el hecho de no vender los bienes incluidos en el inventario sin autorización o no comprometer bienes propios de su patrimonio sin consentimiento previo.

¿Hasta dónde tienen que caer los precios de la vivienda?

El mercado inmobiliario español está en una situación crítica. La caída de las ventas se ha intensificado en lo que va de año -las operaciones se hundieron un 38% en agosto, según el INE- por el deterioro económico y la sequía del crédito, y la sobreoferta se traslada a los precios. Todas las estadísticas de precios, sea cual sea la fuente, apuntan en la misma dirección: el ajuste se acelera y nadie sabe con certeza hasta cuándo. Pero la cuestión es ¿cuánto más tienen que bajar los precios de la vivienda en España? Y, ¿Han caído ya lo suficiente?

Todo depende del color del cristal con que se mire. Los propietarios de inmuebles en venta que han bajado precios, algunos incluso varias veces, piensan que las rebajas han llegado al límite. En el extremo opuesto, los que quieren comprar creen que los descensos aplicados son insuficientes y la vivienda sigue sobrevalorada. ¿Qué es más cierto? Ni siquiera los expertos se ponen del todo de acuerdo. Para unos apenas hay más margen a la baja y para otros es necesario un ajuste mayor para reanimar el sector.

Más allá de las opiniones, el baile de cifras es considerable y las hay para todos los gustos. Ni hay consenso sobre lo que han descendido los precios durante la crisis, y es difícil esperar un concierto sobre lo que queda de recorrido a la baja. Esto es lo que hay.

La tasadora Tinsa estima que el retroceso desde los máximos de 2007 es del 24,1%. Un informe de Bruselas recapitula que la vivienda se ha abaratado un 22% frente al encarecimiento del 155% en la época del 'boom'. Por su parte, el presidente de la patronal de promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, asegura que partiendo de los datos oficiales del Ministerio de Fomento, que sitúan el ajuste en el 16,6%, el descuento total alcanza un 26% contando la inflación y la reciente rebaja del IVA del 8% al 4%.

Lo que sí revelan estos dígitos es que el ajuste de precios de la vivienda experimentado en España ha sido mucho más moderado que en otros países donde el pinchazo de la burbuja ha sido similar. En Irlanda, los precios ya han bajado en torno al 38%; en Reino Unido, un 23% y en Estados Unidos, el 33%. Estas diferencias, salvando las circunstancias y peculiaridades de cada país, encienden el debate sobre cuál deber ser la cuantía del ajuste en España, sobre todo teniendo en cuenta el sombrío panorama económico.

En los escenarios macroeconómicos supuestos por la Autoridad Europea de Banca (EBA por sus siglas en inglés) en los test de estrés, el más adverso contempla una rebaja acumulada de los precios de los inmuebles residenciales del 34,2%. Esto significa que la vivienda puede bajar el doble de lo registrado hasta ahora por los datos oficiales; que quedaría un ajuste de otro 17,6%. Pero tendría que producirse la peor situación posible.

En circunstancias más normales, Bankinter augura que la caída total será del 20% tras un descenso del 7% este año. El Banco de España estima que los precios podrían descender un 10% adicional hasta 2013, completando así un ajuste del 30%. El pronóstico de la consultora CB Richard Ellis se sitúa entre el 8% y 10% de media para los próximos 15 meses, y el de Jones Lang Lasalle para 2011 oscila entre el 5% y el 8% en el caso de las primeras residencias y entre el 5% y el 10% en vivienda vacacional.

Nicolas Llari de Sangenís, director general del área residencial de Richard Ellis, cree que el ajuste no ha terminado, aunque es posible tocar suelo en 2012. "Dependerá de la banca a la hora de dar salida a sus inmuebles", señala. En su opinión, "los procesos de fusión (de las entidades financieras) se aprovecharán para sanear los balances y reducir la exposición a los activos inmobiliarios". Pero advierte que en zonas consolidadas de ciudades como Madrid, Bilbao o Pamplona "los precios no bajarán más". "Puede haber alguna oportunidad, pero ya no se ven más movimientos de precios ni se esperan", afirma. Todo lo contrario ocurre en ciudades pequeñas con un elevado stock y en el arco mediterráneo. "En Levante, la vivienda vacacional registra caídas del 20% o 30% en algunos casos", dice.

A expensas del crédito

Desde el portal inmobiliario Idealista.com apuntan que la caída desde el cenit asciende al 25,3% en Barcelona y al 17,7% en Madrid. Consideran que la agonía del sector inmobiliario no se acabará a corto plazo si no mejora el paro, el acceso al crédito y bajan más los precios de la vivienda. No se atreven a dar cifras concretas de cuánto más tienen que bajar, pero aseguran que solo los propietarios que, conscientes de cómo está el mercado, hacen las ofertas más agresivas, con precios por debajo de la media del mercado, son los que consiguen vender sus casas en menos de un año.

Santiago Carbó, catedrático de análisis económico de la Universidad de Granada, prevé que "los precios bajarán desde el pico hasta el valle en torno al 40%". A su juicio, hasta ahora han bajado algo más de lo que dicen las estadísticas y estima que este año lo harán alrededor de un 10-12% y "algo parecido en 2012", por lo que "buena parte del ajuste ya se habría producido". Eso sí, advierte que todo "dependerá de las condiciones crediticias y de Europa mejore en materia financiera". "Si no es así, el ajuste será más brusco", sostiene.

Carbó explica que "la demanda se reactiva cuando hay algo de crédito, si no hay que comprar con ahorros y no todo el mundo puede hacerlo". Pese a la caída de los precios, el esfuerzo financiero de las familias por comprar una vivienda subió en el segundo trimestre al 34,3% de su sueldo bruto anual, 1,4 puntos más que hace un año, según datos del Banco de España. Las deducciones fiscales, que desde el 1 de enero de 2011 se limitan a las rentas inferiores a 24.100 euros, reducen el esfuerzo teórico al 27,7%. En total, hacen falta 6,4 años de sueldo para pagar una casa.

Por otro lado, la pérdida de valor de las viviendas reduce la riqueza inmobiliaria de los hogares españoles, que suma más de dos años a la baja tras estancarse en 2008. Entre enero y marzo de 2011, último dato publicado por el Banco de España, la caída fue del 4,3% interanual.

La banca sube los intereses de las hipotecas más que el euríbor

Las hipotecas baratas se están esfumando del mercado. Ante la crisis de liquidez, las entidades financieras se afanan por captar el ahorro y encarecen los préstamos hipotecarios. Desde que el euríbor cogiera carrerilla en febrero, bancos y cajas han subido aún más el interés medio de las hipotecas que conceden.

El recrudecimiento de la crisis y los problemas que atraviesan las entidades financieras mantiene cerrado el grifo del crédito. Las hipotecas para la compra de vivienda se conceden con cuentagotas, bajo duros requisitos de solvencia, y además son cada vez más caras. En los últimos meses, la banca ha decidido aumentar los intereses hasta el punto de que los tipos medios crecen más que el euríbor.

Los datos del Banco de España revelan que en siete meses el euríbor ha subido 35,3 puntos básicos, al pasar del 1,714% de febrero al actual 2,067%, mientras que el tipo de interés efectivo de los nuevos préstamos para la adquisición de casas se ha incrementado 57,1 puntos básicos, desde el 2,962% hasta el 3,533%. En otras palabras, la diferencia media de los tipos fijados por el conjunto de las entidades respecto al euríbor ha pasado del 1,248% al 1,466%, lo que supone un aumento del 17,5% en el periodo. En el caso de los bancos, este porcentaje alcanza el 30,60% y se sitúa en el 7,40% entre las cajas de ahorros.

Y para muestra un botón. La que durante meses ha sido la mejor opción del mercado, la 'Hipoteca Premium' de Bancopopular-e, ha subido de golpe su diferencial 40 puntos básicos, pasando de euríbor a un año + 0,59% a euríbor + 0,99%. Atrás quedan los diferenciales del 0,25% que podían encontrarse en el arranque del año y la tendencia es ir acercándose al 1%. Ya son agua pasada productos tan famosos como la 'Hipoteca Naranja' de ING al 0,45%, que primero subió al 0,74% y después hasta el 0,84%, pero solo para clientes. Para el resto, el mejor diferencial que se puede conseguir es euríbor + 1,14%.

El hecho de que las entidades financieras tengan que captar cada vez más ahorro de los particulares para financiarse y suplir la sequedad del mercado interbancario, está elevando el coste de su financiación y, por ende, el de sus créditos, incluidos los hipotecarios. Por eso, los pocos préstamos hipotecarios que se conceden están por la nubes, incluso en las entidades que tenían las ofertas más atractivas.

También son ahora más caras las hipotecas de Novacaixagalicia, según recoge HelpMyCash.com. La 'Onetic Plus Oferta Especial' del portal especializado en finanzas personales sube en 10 puntos básicos, de euríbor + 0,69% a euríbor + 0,79%. La 'Plus Onetic' pasa de un diferencial del 0,74% al 0,84%, y la 'Onetic' del 0,84% al 0,97%. Asimismo, las 'Hipotecas bonificadas' de Banco Sabadell han encarecido sus diferenciales en 0,25 puntos porcentuales, superando ya el interés del 1% sobre el euríbor. La 'Novanca Hipoteca' alcanza también el 1% desde euríbor + 0,75%.

Son ya muchos los préstamos hipotecarios que suben por encima del 1%. La 'Hipoteca Cambio de Banco Bonificada' de Barclays pasa del 1,30% al 1,50%, mientras que su 'Hipoteca 35' eleva el tipo fijo del primer año del 3,75% hasta el 3,80% así como el variable del 1,50% sobre el euríbor al 1,55%. Bankinter encarece el diferencial de sus hipotecas 'Sin Más', 'Mixta' y 'Sin' entre 25 y 35 puntos básicos, hasta el 1,75%.

Estos incrementos han dado la vuelta al ranking de las mejores hipotecas, que ahora lidera la hipoteca Uno-e, con un diferencial del 0,69% y tres productos vinculados. Le siguen la hipoteca Self Bank de Caixabank, con un diferencial del 0,75% sobre el euríbor, y la de Uno-e sin seguro de vida y la oferta exclusiva de la hipoteca 'Onetic Plus' de NCG, con un interés del 0,79% sobre el euríbor. El top 5 lo cierran la 'Plus Onetic' y la 'Hipoteca Naranja' de ING, cuyo diferencial es del 0,84%.

Si eres un afectado por culpa de la banca

Si eres un afectado por no poder vender tu casa por culpa de los créditos de la banca o estas afectado por no poder refinanciarte, unete a indignados inmobiliarios .

Ya no solo son  las inmobiliarias, que están oprimidas por no decir asesinadas por la banca, no es que no presten crédito a nadie , si no que encima les roban los pocos clientes, que las inmobiliarias recurren a la banca para la financiación de sus ventas, aludiendo que no les van a dar el crédito, pero ... que si compran uno de los pisos ( viviendas en general ) de los que el  banco o caja tiene en su haber, entonces si estudiarían la concesión del crédito hipotecario con condiciones de rebajas en el precio de venta y el crédito a medida .

El grupo 14 que une a la cooperativa inmobiliaria ya estudia interponerles una demanda a todo el sector bancario, pero en la realidad no afecta al sector inmobiliario solamente si no a todo, incluyendo el particular, que en casos de necesidad de venta antes de que se le embargue o cualquier otra necesidad no puede encontrar financiación para su posible comprador, impidiendo por lo tanto la venta y poder salir del apuro o necesidad,

unete a los INDIGNADOS  en contra de la banca

Fitch rebaja la nota de España dos escalones, con perspectiva negativa | elmundo.es

Ficht señala que aunque la deuda regional supuso sólo el 11,1% del PIB en 2010, "equivale aproximadamente un tercio del total del gasto", convirtiéndola en elemento esencial en la "necesaria corrección de las finanzas públicas para recuperar la confianza y la sostenibilidad de la deuda pública.

A pesar de las importantes medidas ya adoptadas por el Gobierno, se necesitan, a juicio de Fitch, más reformas estructurales que mejoren la competitividad y la productividad de la economía.

■ La caída de precios del sector inmobiliario se frena en septiembre

Según los datos ofrecidos por El Preciómetro, el índice de precios del portal inmobiliario y del hogar facilisimo.com, el precio de la vivienda subió un 0,21% durante el mes de septiembre respecto a agosto. A pesar de esta subida, en tasa interanual sigue arrojando un descenso del 7,43%.
Hay que remontarse hasta el mes de noviembre de 2010 para poder encontrar la última subida de precios de la vivienda en España, que apenas fue de un 0,05%. Desde ese momento, y hasta el día de hoy, el descenso de precios se había agudizado de forma considerable, especialmente durante este último verano, cuando se produjo la mayor caída estival de los últimos cuatro años (-4,28%).
Con la vuelta de las vacaciones y el anuncio de la rebaja del IVA para la vivienda nueva del 8% al 4%, parece que el mercado ha reaccionado y se ha producido un frenazo en seco en la bajada de precios del sector inmobiliario.
Al término del mes de septiembre, el metro cuadrado en España tiene un coste de 1.907 euros, de modo que un piso de 70 m2 tiene un precio medio en el mercado de 133.490 euros.
La comunidad más barata para adquirir una vivienda es Extremadura, donde una vivienda similar cuesta 74.620 euros (1.066 euros/m2), un precio que se contrapone al de la comunidad más cara, el País Vasco, donde un piso de 70 m2 vale 230.580 euros (3.294 euros/m2).
En lo referente a la evolución de precios durante el mes de septiembre, La Rioja ha sido la región en la que más se ha encarecido la vivienda respecto al mes de agosto, con un incremento del 2,79%.
Otras comunidad que han terminado con sus casas más caras son Islas Baleares (+2,76%), Navarra (+1,96%), Castilla-La Mancha (+1,92%), Galicia (+1,74%), Extremadura (+1,72%), Asturias (+1,68%), Islas Canarias (+1,61%), País Vasco (+1,17%), Murcia (+1,07%), Cataluña (+0,37%) y Cantabria (+0,09%).
Por su parte, sólo cinco comunidades autónomas registraron descensos durante el mes de septiembre: Andalucía (-0,92%), Madrid (-0,74%), Comunidad Valenciana (-0,66%), Castille y León (-0,54%) y Aragón (-0,05%).