La verdad de por qué no se conceden hipotecas

conseguir financiación se ha vuelto difícil, pero sólo para algunos
artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas
el ine publicó ayer los datos de constitución de hipotecas, con una caída del 42% respecto mes de marzo del año anterior. estamos hablando de una caída drástica en volumen, que además muestra una tendencia descontrolada a la baja
pero, más allá de estos negativos números, ¿por qué se produce esta caída? cuando escuchas a la gente de la calle, la mayoría te responderá lo mismo: “la banca ha cerrado el grifo”, “solamente conceden hipotecas para sus pisos” o “su situación financiera es tan mala que solamente quieren hablar de depósitos, nada de préstamos”
Los clientes que nos llaman para recibir asesoramiento sobre cómo conseguir la mejor hipoteca, por qué tienen que contratar determinados seguros, cuánto dinero se ahorran si eligen una hipoteca u otra… además, tramitamos muchas de estas solicitudes, a través de acuerdos con más de 15 bancos que actualmente están dispuestos a conceder hipotecas
basándonos en esta experiencia, y vaya por delante que estamos hablando de un análisis cualitativo, no cuantitativo, exponemos a continuación cuáles son a nuestro entender las principales razones por las que no se formalizan más hipotecas:
1) los bancos sí quieren dar hipotecas… pero no a todo el mundo
firmamos cada mes préstamos con muchas entidades financieras, y en todos los casos nos dicen lo mismo: “todas las operaciones que tengas de estos perfiles, las firmamos”
obviamente, estamos hablando de clientes con ahorros suficientes para que el préstamo no supere el 80% del precio de compra, con una estabilidad laboral y capacidad de pago razonables. pero, ¿es que debería ser de otra forma? sufriendo en la actualidad las consecuencias de asumir unos riesgos descontrolados en el pasado, ¿deberían cometer el mismo error, solamente por dar acceso a la vivienda en propiedad a clientes que quizás no estén tomando la decisión financiera más adecuada?
actualmente vemos que los solicitantes de hipotecas podrían segmentarse en 3 tipologías:
a)    los que no tienen dinero ahorrado y además carecen de ingresos suficientes: para estos clientes, el mercado hipotecario está cerrado a cal y canto. curiosamente, este perfil supone casi el 20% de los clientes que cada mes contactan con nosotros
b)    los que tienen capacidad de pago y estabilidad laboral pero ahorros insuficientes: con sus ahorros no llegan al 20-30% del valor de la casa necesario para pedir una hipoteca. suponen en torno a un 30% de los demandantes y es el mayor caladero de clientes que los bancos están utilizando para dar salida a sus pisos propios
c)    los que tienen dinero ahorrado y solvencia para pagar la cuota hipotecaria: dentro del rango de precios correspondiente, estos clientes pueden acceder a una hipoteca para sus viviendas y suponen en torno al 50% de los clientes que consultan a idealista.com/hipotecas
2) el miedo, un freno de mano a la compra de viviendas
visto lo anterior, si entre un 50% y un 80% de los demandantes podrían comprar una vivienda, ¿por qué la caída? nuestra explicación es clara: el miedo. la situación actual no es favorable para que el consumidor dé el paso adelante y tome la decisión financiera probablemente más comprometida de su vida
a diario trabajamos con clientes para los que obtenemos propuestas positivas de varios bancos, con condiciones y cuotas mensuales razonables, pero un porcentaje importante de los mismos no acaban de rematar la compra de la vivienda y se echan para atrás en los últimos momentos
una encuesta que hemos realizado recientemente nos indica que la mayoría abrumadora de estos clientes simplemente ha decidido posponer la decisión de compra. los motivos detrás de esta decisión son fundamentalmente dos:
- la expectativa de que el precio de la vivienda va a seguir bajando: provoca que las decisiones de compra se pospongan y el consumo se detraiga: ¿por qué comprar ahora si dentro de un año podremos comprar algo similar por 20.000 euros menos? ¿no estaremos precipitándonos y comprando mal?. en el entorno actual, este tipo de dudas está muy presente en la mente de los compradores. las noticias recientes parecen encontrar un punto de encuentro en que – como mínimo– la vivienda bajará en 2012 un 10%, y aunque esta bajada diferirá sustancialmente por zonas, la gente tiene la impresión de que todo seguirá bajando (algunos clientes incluso han perdido 3.000-6.000 euros de un contrato de arras a la espera de que la caída compense con creces esa pérdida)
- el miedo a perder capacidad adquisitiva y no ser capaz de pagar la hipoteca: el dramático y desbocado nivel de paro, las continuas reducciones salariales y la nueva reforma laboral han metido el miedo en el cuerpo a todo el mundo. nadie se considera a salvo de un posible despido, por mucho tiempo que lleve en su empresa, o de un recorte drástico de su renta disponible (tanto por reducción salarial como por subidas de impuestos y tasas). ¿nos embarcamos en un compromiso de pago de 1.000 euros al mes? ¿podremos pagar la cuota si uno de los dos se queda en paro? ¿cuánto más nos van a subir los impuestos?, son las preguntas que frenan actualmente a muchos compradores
3) una última explicación: la compra de vivienda al contado
no existe un dato estadístico que lo refrende, pero en el sector parece que se extiende el consenso de que en torno al 30% de las compras de vivienda se están pagando al contado. Esto obviamente también provoca una caída de la concesión de hipotecas. la caída del precio de la vivienda, la entrada de compradores de perfil inversor con mayor poder adquisitivo y la experiencia reciente de que “la mejor hipoteca es la que no existe” han hecho que la compra de vivienda sin financiación esté tomando mayor relevancia y afecte a las estadísticas
4) ¿el futuro? seguirán dándose pocas hipotecas
en resumen, podemos decir que el ajuste de criterios de riesgo de los bancos ha movido el punto de corte sobre quién es elegible para la concesión de una hipoteca, pero la situación deprimida de la demanda explica fundamentalmente la caída del volumen de hipotecas formalizadas
lo lógico y prudente será que los bancos mantengan sus criterios de riesgo en los niveles actuales, por lo que solamente una demanda más viva podrá traer cifras positivas en este tipo de estadísticas. pero para ello es imprescindible que se cumplan dos condiciones: el precio de la vivienda debe estabilizarse y la situación económica debe mejorar, para que el consumidor recupere la confianza (esa palabra tan manida como mal utilizada) y pueda embarcarse en proyectos de futuro ilusionantes, que son los que subyacen detrás de los fríos datos de las estadísticas de hipotecas, y que sin duda son lo más importante

Premio fiscal para quien compre casa este año

Hacienda decreta una exención del 50% de las rentas derivadas de la venta de viviendas y reforma las Socimi para drenar el stock de la banca.

Raquel Díaz Guijarro - 12/05/2012 - 07:00

Nuevo golpe de efecto para tratar de animar la lánguida venta de viviendas. El Consejo de Ministros aprobó el viernes, dentro del Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios en poder del sector financiero, una exención fiscal del 50% de las rentas derivadas (plusvalías) de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos entre el 11 de mayo y el 31 de diciembre de este año. Así lo explicó la ministra de Fomento, Ana Pastor, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, donde indicó que se trata de una medida que tiene la finalidad de "dinamizar el mercado inmobiliario". De esta exención se podrán beneficiar personas físicas, jurídicas y no residentes "siempre que no existan vinculación entre las partes" (ventas que se realicen por ejemplo de padres a hijos), y se aplicará en el IRPF, el impuesto sobre la renta de los no residentes y en Sociedades.
Es decir, que para quienes decidan adquirir una vivienda de aquí a finales del ejercicio habrá una especie de premio fiscal, ya que una vez que vendan esa casa, sea en la fecha que sea, solo pagarán la mitad de impuestos por las plusvalías que obtuvieran en la operación.
Esta iniciativa persigue animar la demanda de inmuebles y se suma a otras ya en vigor como la reducción del IVA de las casas de nueva construcción del 8% al 4%, que estará en vigor en principio todo ese año y la recuperación de la desgravación en el IRPF por adquisición de vivienda sin límite de rentas. Parece que toda ayuda es poca para tratar de dar salida al gran volumen de pisos terminados que tienen en cartera las entidades financieras procedentes de promotores y particulares. En total, estos suman un valor de unos 34.106 millones de euros al cierre de 2011.
Los malos datos de empleo, la ausencia de crédito y la expectativa de que los precios no harán otra cosa que seguir bajando no hacen sino retrasar aún más las decisiones de compra.
Además de este incentivo fiscal, pero con la misma finalidad, drenar el stock, el Gobierno decidió también el viernes volver a regular las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, las Socimi. Creadas en 2009 son entidades cuya actividad principal es la inversión en inmuebles destinados al alquiler. Nacieron con el propósito de dinamizar los arrendamientos, pero el estallido de la burbuja y, según los expertos, sus numerosas restricciones hicieron que en la práctica apenas se crearan Socimi.
Capital social
Así, Pastor explicó que el nuevo marco normativo de estas entidades reducirá el plazo de mantenimiento de los inmuebles en alquiler de los siete años actuales a tres y eliminará algunos de los requisitos que se les exigía de diversificación. Así, se suprime el tener al menos tres inmuebles en su activo y que ninguno de ellos represente más del 40% del activo de la entidad.
Las nuevas Socimi deberán contar con un capital en circulación mínimo del 15% y al menos 50 accionistas. También se decreta una reducción del capital social mínimo a cinco millones de euros y se flexibiliza la obligación de distribución de beneficios al 50% de las ganancias que no deriven de los dividendos. En su nueva andadura, estas sociedades, que podrían jugar un papel decisivo en la adquisición de promociones de viviendas en manos de los bancos para luego sacarlas al mercado en régimen de alquiler, no tendrán que contar con un volumen de financiación ajena inferior al 70%, tal y como establecía la regulación actual.
Además de estos requisitos, se modifica el régimen fiscal especial de las Socimi. En lugar de tributar en función de los dividendos distribuidos, estas entidades pasarán a pagar impuestos según el resultado del ejercicio en Sociedades, como cualquier otra sociedad. Se incrementan las rentas exentas que procedan de viviendas arrendadas del 20% al 25% cuando más del 50% del activo de la entidad esté constituido por casas y el tipo de gravamen de todas las rentas se fija en el 19%.
¿Serán estas iniciativas suficientes para modernizar y profesionalizar el parque inmobiliario español en alquiler? Con ese objetivo se ha resideñado el marco normativo de estas sociedades. El Ejecutivo pretende con ellas atraer a la inversión, en especial a la extranjera, de modo que se pueda restablecer la confianza en la banca española, una vez que esta comience a liberarse de su actividad vinculada al ladrillo. Figuras equivalentes a las Socimi españolas son los REIT en Francia y Estados Unidos, países donde estos vehículos de inversión han registrado notables éxitos.
En cuanto a las reformas encaminadas a flexibilizar las condiciones de los contratos de alquiler, bien sea entre particulares o entre empresas, el viernes no se hicieron esperar las reacciones. El portal inmobiliario Idealista.com expresó su deseo de que se trate de las medidas definitivas para impulsar el arrendamiento como una opción de acceso a la vivienda.
No obstante, consideró que el porcentaje de ciudadanos que optan por arrendar, actualmente del 17%, crecerá "no tanto por el apoyo del Gobierno, sino por un cambio de mentalidad de los españoles, que poco a poco van descubriendo el alquiler como una opción viable de encontrar vivienda".
Por su parte, el presidente de Alquiler Seguro, Gustavo Rossi, apuntó que "hay que trabajar más en fomentar la creación de juzgados específicos" encargados de resolver todos los problemas que derivan en procesos de desahucio como el impago de rentas o el destrozo de los inmuebles.

Más facilidades y seguridad a quienes opten por el alquiler - CincoDías.com

Más facilidades y seguridad a quienes opten por el alquiler

Se acortan los plazos de los contratos y se agilizan los desahucios.

R. D. G. - Madrid - 12/05/2012 - 07:00

Porque no solo con la venta de casas se podrá absorber el ingente stock de vivienda que existe en el mercado (de 687.523 viviendas nuevas), el Ministerio de Fomento ha decidido reformar la actual regulación del mercado del alquiler para conseguir que este se convierta en una auténtica alternativa a la propiedad.
Los cambios giran en torno a tres pilares básicos, la reducción de los plazos de los contratos, la mejora de su seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización de los desahucios.
Con este objeto, el Consejo de Ministros aprobó el viernes un anteproyecto de ley que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la de Enjuiciamiento Civil. La finalidad es clara. España cuenta con un parque inmobiliario en alquiler de 1,8 millones de casas y más de tres millones de pisos vacíos y, según su régimen de tenencia, mientras el 83% de los hogares reside en una vivienda de su propiedad, el resto, ese exiguo 17%, lo hace en alquiler. Se trata de las cifras de arrendamientos más bajas de Europa.
La reforma ahora impulsada fortalece la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que estimen oportunos. Así, por ejemplo, las partes podrán pactar la actualización de la renta o la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente, algo que hasta ahora era irrenunciable. Otro aspecto clave es la reducción de los plazos de cinco a tres años, la denominada "prórroga forzosa", a la que tenía derecho el inquilino y hasta ahora debía respetar el casero. Y se reduce de tres años a uno la "prórroga tácita automática", que es la que permitía extender el contrato si las partes no señalaban lo contrario. De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos se acorta de ocho años (5+3) a cuatro (3+1), la mitad.
Otro cambio importante lo constituye que a partir de su entrada en vigor, cuando finalice el trámite parlamentario, el inquilino podrá desistir de su contrato en cualquier momento, con independencia de la duración que tenga el mismo, siempre que lo comunique con un mes de antelación.
También los caseros contarán con más ventajas, ya que hasta ahora solo podían recuperar la vivienda para residencia habitual en los supuestos que contempla la ley cuando se hubiese incluido en el contrato. La reforma prevé que puedan dar por finalizado el arrendamiento sin necesidad de acuerdo previo con un preaviso de dos meses. Para reforzar la seguridad jurídica de todos los alquileres se incentiva el registro voluntario de los contratos. De tal forma que solo los compradores de una vivienda que esté arrendada estarán obligados a mantener al inquilino si ese arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a los plazos de los desahucios, se habilita un plazo de 10 días para que el inquilino pague la deuda pendiente, se simplifica la composición de la Comisión judicial y se duplica la capacidad operativa de los juzgados. Todo para agilizar su resolución. Por último, en el capítulo fiscal se decretan nuevas exenciones en el impuesto sobre la renta de los no residentes sobre los rendimientos derivados del alquiler de vivienda. Será del 60% a todas las personas físicas no residentes y del 100% cuando el inquilino sea menor de 30 años. Las entidades no residentes no estarán obligadas a tributar por el gravamen especial sobre bienes inmuebles, excepto los paraísos fiscales.