El ministerio de fomento plantea el indulto para miles de viviendas ilegales

el ministerio de fomento ha preparado un documento en el que plantea cambios en la ley del suelo para evitar la demolición de miles de viviendas ilegales siempre que estén ocupadas por un comprador de buena fe. el texto ha sido enviado a comunidades autónomas y ayuntamientos y está abierto a recibir alegaciones, pero de aprobarse así supondría la amnistía para miles de viviendas ilegales, especialmente en la costa

el texto incluye cambios en la ley del suelo, la de la propiedad horizontal, la de economía sostenible y el decreto ley de 2011 de racionalización del gasto público, aunque está abierto a recibir alegaciones y modificaciones por parte de las distintas administraciones. respecto a la modificación de la ley del suelo, establece que “será causa de imposibilidad legal de ejecutar una sentencia o acto administrativo firmes, en virtud de los cuales haya de demolerse una edificación, el hecho de que los propietarios de todo o parte de la misma hubieren adquirido su derecho” de acuerdo al artículo 34 de la ley hipotecaria o, lo que es lo mismo, que se haya inscrito en el registro por terceros de buena fe

de llegar a buen puerto, esta medida sería un alivio para miles de propietarios que temen por el futuro de sus casas. es el caso de muchos propietarios en la costa de málaga, almería o cantabria, que compraron sus casas con los papeles del ayuntamiento en regla y que fueron anulados con posterioridad por los tribunales al declararse construcciones ilegales

este ‘perdón’ afectaría a las viviendas que estén ya terminadas siempre que la compraventa sea posterior al fin de la obra y no debe exceder la licencia o el plan urbanístico que fue declarado ilegal. tampoco puede estar en dominio público, como en los cauces de los ríos o en primera línea de playa

La verdad de por qué no se conceden hipotecas

conseguir financiación se ha vuelto difícil, pero sólo para algunos
artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas
el ine publicó ayer los datos de constitución de hipotecas, con una caída del 42% respecto mes de marzo del año anterior. estamos hablando de una caída drástica en volumen, que además muestra una tendencia descontrolada a la baja
pero, más allá de estos negativos números, ¿por qué se produce esta caída? cuando escuchas a la gente de la calle, la mayoría te responderá lo mismo: “la banca ha cerrado el grifo”, “solamente conceden hipotecas para sus pisos” o “su situación financiera es tan mala que solamente quieren hablar de depósitos, nada de préstamos”
Los clientes que nos llaman para recibir asesoramiento sobre cómo conseguir la mejor hipoteca, por qué tienen que contratar determinados seguros, cuánto dinero se ahorran si eligen una hipoteca u otra… además, tramitamos muchas de estas solicitudes, a través de acuerdos con más de 15 bancos que actualmente están dispuestos a conceder hipotecas
basándonos en esta experiencia, y vaya por delante que estamos hablando de un análisis cualitativo, no cuantitativo, exponemos a continuación cuáles son a nuestro entender las principales razones por las que no se formalizan más hipotecas:
1) los bancos sí quieren dar hipotecas… pero no a todo el mundo
firmamos cada mes préstamos con muchas entidades financieras, y en todos los casos nos dicen lo mismo: “todas las operaciones que tengas de estos perfiles, las firmamos”
obviamente, estamos hablando de clientes con ahorros suficientes para que el préstamo no supere el 80% del precio de compra, con una estabilidad laboral y capacidad de pago razonables. pero, ¿es que debería ser de otra forma? sufriendo en la actualidad las consecuencias de asumir unos riesgos descontrolados en el pasado, ¿deberían cometer el mismo error, solamente por dar acceso a la vivienda en propiedad a clientes que quizás no estén tomando la decisión financiera más adecuada?
actualmente vemos que los solicitantes de hipotecas podrían segmentarse en 3 tipologías:
a)    los que no tienen dinero ahorrado y además carecen de ingresos suficientes: para estos clientes, el mercado hipotecario está cerrado a cal y canto. curiosamente, este perfil supone casi el 20% de los clientes que cada mes contactan con nosotros
b)    los que tienen capacidad de pago y estabilidad laboral pero ahorros insuficientes: con sus ahorros no llegan al 20-30% del valor de la casa necesario para pedir una hipoteca. suponen en torno a un 30% de los demandantes y es el mayor caladero de clientes que los bancos están utilizando para dar salida a sus pisos propios
c)    los que tienen dinero ahorrado y solvencia para pagar la cuota hipotecaria: dentro del rango de precios correspondiente, estos clientes pueden acceder a una hipoteca para sus viviendas y suponen en torno al 50% de los clientes que consultan a idealista.com/hipotecas
2) el miedo, un freno de mano a la compra de viviendas
visto lo anterior, si entre un 50% y un 80% de los demandantes podrían comprar una vivienda, ¿por qué la caída? nuestra explicación es clara: el miedo. la situación actual no es favorable para que el consumidor dé el paso adelante y tome la decisión financiera probablemente más comprometida de su vida
a diario trabajamos con clientes para los que obtenemos propuestas positivas de varios bancos, con condiciones y cuotas mensuales razonables, pero un porcentaje importante de los mismos no acaban de rematar la compra de la vivienda y se echan para atrás en los últimos momentos
una encuesta que hemos realizado recientemente nos indica que la mayoría abrumadora de estos clientes simplemente ha decidido posponer la decisión de compra. los motivos detrás de esta decisión son fundamentalmente dos:
- la expectativa de que el precio de la vivienda va a seguir bajando: provoca que las decisiones de compra se pospongan y el consumo se detraiga: ¿por qué comprar ahora si dentro de un año podremos comprar algo similar por 20.000 euros menos? ¿no estaremos precipitándonos y comprando mal?. en el entorno actual, este tipo de dudas está muy presente en la mente de los compradores. las noticias recientes parecen encontrar un punto de encuentro en que – como mínimo– la vivienda bajará en 2012 un 10%, y aunque esta bajada diferirá sustancialmente por zonas, la gente tiene la impresión de que todo seguirá bajando (algunos clientes incluso han perdido 3.000-6.000 euros de un contrato de arras a la espera de que la caída compense con creces esa pérdida)
- el miedo a perder capacidad adquisitiva y no ser capaz de pagar la hipoteca: el dramático y desbocado nivel de paro, las continuas reducciones salariales y la nueva reforma laboral han metido el miedo en el cuerpo a todo el mundo. nadie se considera a salvo de un posible despido, por mucho tiempo que lleve en su empresa, o de un recorte drástico de su renta disponible (tanto por reducción salarial como por subidas de impuestos y tasas). ¿nos embarcamos en un compromiso de pago de 1.000 euros al mes? ¿podremos pagar la cuota si uno de los dos se queda en paro? ¿cuánto más nos van a subir los impuestos?, son las preguntas que frenan actualmente a muchos compradores
3) una última explicación: la compra de vivienda al contado
no existe un dato estadístico que lo refrende, pero en el sector parece que se extiende el consenso de que en torno al 30% de las compras de vivienda se están pagando al contado. Esto obviamente también provoca una caída de la concesión de hipotecas. la caída del precio de la vivienda, la entrada de compradores de perfil inversor con mayor poder adquisitivo y la experiencia reciente de que “la mejor hipoteca es la que no existe” han hecho que la compra de vivienda sin financiación esté tomando mayor relevancia y afecte a las estadísticas
4) ¿el futuro? seguirán dándose pocas hipotecas
en resumen, podemos decir que el ajuste de criterios de riesgo de los bancos ha movido el punto de corte sobre quién es elegible para la concesión de una hipoteca, pero la situación deprimida de la demanda explica fundamentalmente la caída del volumen de hipotecas formalizadas
lo lógico y prudente será que los bancos mantengan sus criterios de riesgo en los niveles actuales, por lo que solamente una demanda más viva podrá traer cifras positivas en este tipo de estadísticas. pero para ello es imprescindible que se cumplan dos condiciones: el precio de la vivienda debe estabilizarse y la situación económica debe mejorar, para que el consumidor recupere la confianza (esa palabra tan manida como mal utilizada) y pueda embarcarse en proyectos de futuro ilusionantes, que son los que subyacen detrás de los fríos datos de las estadísticas de hipotecas, y que sin duda son lo más importante

Premio fiscal para quien compre casa este año

Hacienda decreta una exención del 50% de las rentas derivadas de la venta de viviendas y reforma las Socimi para drenar el stock de la banca.

Raquel Díaz Guijarro - 12/05/2012 - 07:00

Nuevo golpe de efecto para tratar de animar la lánguida venta de viviendas. El Consejo de Ministros aprobó el viernes, dentro del Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios en poder del sector financiero, una exención fiscal del 50% de las rentas derivadas (plusvalías) de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos entre el 11 de mayo y el 31 de diciembre de este año. Así lo explicó la ministra de Fomento, Ana Pastor, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, donde indicó que se trata de una medida que tiene la finalidad de "dinamizar el mercado inmobiliario". De esta exención se podrán beneficiar personas físicas, jurídicas y no residentes "siempre que no existan vinculación entre las partes" (ventas que se realicen por ejemplo de padres a hijos), y se aplicará en el IRPF, el impuesto sobre la renta de los no residentes y en Sociedades.
Es decir, que para quienes decidan adquirir una vivienda de aquí a finales del ejercicio habrá una especie de premio fiscal, ya que una vez que vendan esa casa, sea en la fecha que sea, solo pagarán la mitad de impuestos por las plusvalías que obtuvieran en la operación.
Esta iniciativa persigue animar la demanda de inmuebles y se suma a otras ya en vigor como la reducción del IVA de las casas de nueva construcción del 8% al 4%, que estará en vigor en principio todo ese año y la recuperación de la desgravación en el IRPF por adquisición de vivienda sin límite de rentas. Parece que toda ayuda es poca para tratar de dar salida al gran volumen de pisos terminados que tienen en cartera las entidades financieras procedentes de promotores y particulares. En total, estos suman un valor de unos 34.106 millones de euros al cierre de 2011.
Los malos datos de empleo, la ausencia de crédito y la expectativa de que los precios no harán otra cosa que seguir bajando no hacen sino retrasar aún más las decisiones de compra.
Además de este incentivo fiscal, pero con la misma finalidad, drenar el stock, el Gobierno decidió también el viernes volver a regular las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, las Socimi. Creadas en 2009 son entidades cuya actividad principal es la inversión en inmuebles destinados al alquiler. Nacieron con el propósito de dinamizar los arrendamientos, pero el estallido de la burbuja y, según los expertos, sus numerosas restricciones hicieron que en la práctica apenas se crearan Socimi.
Capital social
Así, Pastor explicó que el nuevo marco normativo de estas entidades reducirá el plazo de mantenimiento de los inmuebles en alquiler de los siete años actuales a tres y eliminará algunos de los requisitos que se les exigía de diversificación. Así, se suprime el tener al menos tres inmuebles en su activo y que ninguno de ellos represente más del 40% del activo de la entidad.
Las nuevas Socimi deberán contar con un capital en circulación mínimo del 15% y al menos 50 accionistas. También se decreta una reducción del capital social mínimo a cinco millones de euros y se flexibiliza la obligación de distribución de beneficios al 50% de las ganancias que no deriven de los dividendos. En su nueva andadura, estas sociedades, que podrían jugar un papel decisivo en la adquisición de promociones de viviendas en manos de los bancos para luego sacarlas al mercado en régimen de alquiler, no tendrán que contar con un volumen de financiación ajena inferior al 70%, tal y como establecía la regulación actual.
Además de estos requisitos, se modifica el régimen fiscal especial de las Socimi. En lugar de tributar en función de los dividendos distribuidos, estas entidades pasarán a pagar impuestos según el resultado del ejercicio en Sociedades, como cualquier otra sociedad. Se incrementan las rentas exentas que procedan de viviendas arrendadas del 20% al 25% cuando más del 50% del activo de la entidad esté constituido por casas y el tipo de gravamen de todas las rentas se fija en el 19%.
¿Serán estas iniciativas suficientes para modernizar y profesionalizar el parque inmobiliario español en alquiler? Con ese objetivo se ha resideñado el marco normativo de estas sociedades. El Ejecutivo pretende con ellas atraer a la inversión, en especial a la extranjera, de modo que se pueda restablecer la confianza en la banca española, una vez que esta comience a liberarse de su actividad vinculada al ladrillo. Figuras equivalentes a las Socimi españolas son los REIT en Francia y Estados Unidos, países donde estos vehículos de inversión han registrado notables éxitos.
En cuanto a las reformas encaminadas a flexibilizar las condiciones de los contratos de alquiler, bien sea entre particulares o entre empresas, el viernes no se hicieron esperar las reacciones. El portal inmobiliario Idealista.com expresó su deseo de que se trate de las medidas definitivas para impulsar el arrendamiento como una opción de acceso a la vivienda.
No obstante, consideró que el porcentaje de ciudadanos que optan por arrendar, actualmente del 17%, crecerá "no tanto por el apoyo del Gobierno, sino por un cambio de mentalidad de los españoles, que poco a poco van descubriendo el alquiler como una opción viable de encontrar vivienda".
Por su parte, el presidente de Alquiler Seguro, Gustavo Rossi, apuntó que "hay que trabajar más en fomentar la creación de juzgados específicos" encargados de resolver todos los problemas que derivan en procesos de desahucio como el impago de rentas o el destrozo de los inmuebles.

Más facilidades y seguridad a quienes opten por el alquiler - CincoDías.com

Más facilidades y seguridad a quienes opten por el alquiler

Se acortan los plazos de los contratos y se agilizan los desahucios.

R. D. G. - Madrid - 12/05/2012 - 07:00

Porque no solo con la venta de casas se podrá absorber el ingente stock de vivienda que existe en el mercado (de 687.523 viviendas nuevas), el Ministerio de Fomento ha decidido reformar la actual regulación del mercado del alquiler para conseguir que este se convierta en una auténtica alternativa a la propiedad.
Los cambios giran en torno a tres pilares básicos, la reducción de los plazos de los contratos, la mejora de su seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización de los desahucios.
Con este objeto, el Consejo de Ministros aprobó el viernes un anteproyecto de ley que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la de Enjuiciamiento Civil. La finalidad es clara. España cuenta con un parque inmobiliario en alquiler de 1,8 millones de casas y más de tres millones de pisos vacíos y, según su régimen de tenencia, mientras el 83% de los hogares reside en una vivienda de su propiedad, el resto, ese exiguo 17%, lo hace en alquiler. Se trata de las cifras de arrendamientos más bajas de Europa.
La reforma ahora impulsada fortalece la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que estimen oportunos. Así, por ejemplo, las partes podrán pactar la actualización de la renta o la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente, algo que hasta ahora era irrenunciable. Otro aspecto clave es la reducción de los plazos de cinco a tres años, la denominada "prórroga forzosa", a la que tenía derecho el inquilino y hasta ahora debía respetar el casero. Y se reduce de tres años a uno la "prórroga tácita automática", que es la que permitía extender el contrato si las partes no señalaban lo contrario. De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos se acorta de ocho años (5+3) a cuatro (3+1), la mitad.
Otro cambio importante lo constituye que a partir de su entrada en vigor, cuando finalice el trámite parlamentario, el inquilino podrá desistir de su contrato en cualquier momento, con independencia de la duración que tenga el mismo, siempre que lo comunique con un mes de antelación.
También los caseros contarán con más ventajas, ya que hasta ahora solo podían recuperar la vivienda para residencia habitual en los supuestos que contempla la ley cuando se hubiese incluido en el contrato. La reforma prevé que puedan dar por finalizado el arrendamiento sin necesidad de acuerdo previo con un preaviso de dos meses. Para reforzar la seguridad jurídica de todos los alquileres se incentiva el registro voluntario de los contratos. De tal forma que solo los compradores de una vivienda que esté arrendada estarán obligados a mantener al inquilino si ese arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a los plazos de los desahucios, se habilita un plazo de 10 días para que el inquilino pague la deuda pendiente, se simplifica la composición de la Comisión judicial y se duplica la capacidad operativa de los juzgados. Todo para agilizar su resolución. Por último, en el capítulo fiscal se decretan nuevas exenciones en el impuesto sobre la renta de los no residentes sobre los rendimientos derivados del alquiler de vivienda. Será del 60% a todas las personas físicas no residentes y del 100% cuando el inquilino sea menor de 30 años. Las entidades no residentes no estarán obligadas a tributar por el gravamen especial sobre bienes inmuebles, excepto los paraísos fiscales.

Calcula cuánto bajará tu hipoteca con la caída del euribor de abril

evolución histórica del euribor

el euribor, principal indicador para el cálculo de las hipotecas en españa, cerrará el mes de abril aproximadamente en 1,37%. será la quinta caída mensual consecutiva del indicador, que se situará en su nivel más bajo desde julio de 2010. esto ayudará a los bolsillos de las familias que actualmente tengan ya una hipoteca, que verán reducidos sus pagos hipotecarios. en idealista news puedes calcular de forma precisa y personalizada cuánto bajará tu hipoteca en la próxima revisión

calcular cuánto bajará mi hipoteca

la evolución del euribor durante este mes sólo ha tenido una dirección: a la baja. y es que el dato diario lleva 91 sesiones de constantes descensos, que le han llevado al 1,329%. esto supone no sólo una caída del euribor mensual de este mes, sino sembrar el terreno para que el próximo mes de mayo también haya otro descenso

el dato de abril (1,37%) supone una caída de prácticamente 70 puntos básicos desde su nivel de hace un año (2,09%), por lo que quien revise su hipoteca de forma anual verá una modesta caída, inferior al 10% pero que aliviará las finanzas personales de muchas familias en un momento como el actual. también verán reducciones quienes revisen cada seis meses

los motivos del descenso tan continuado hay que buscarlo en las políticas del banco central europeo (bce). además de rebajar los tipos de interés desde la llegada de mario draghi a la presidencia, hay "llenado" de dinero las arcas de los bancos con varias subastas de liquidez que han reducido la tensión en los mercados interbancarios. el euribor es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos, que sube si hay desconfianza y baja si desaparecen esos recelos como ha ocurrido en los últimos meses

más diferencial que euribor

los que abran actualmente una hipoteca nueva verán cómo ha caído el euribor, pero cómo los diferenciales que exigen los bancos están alejados de los de hace unos años. así, mientras las hipotecas firmadas a finales de la burbuja inmobiliaria tenían generalmente diferenciales de entre el 0,5 y el 1%, actualmente hablamos ya de niveles cercanos al 2%. esto provoca que actualmente se pague más por el diferencial de una hipoteca nueva, que por el propio euribor, algo atípico en el mercado hipotecario

¿Qué pasa si mi casero no paga su hipoteca?

el inquilino tiene la ley de su parte en caso de que el casero no pague la hipoteca de la casa

la mala situación económica, el elevado desempleo o el fuerte endeudamiento que aqueja a muchos españoles han propiciado que muchos propietarios de inmuebles no puedan hacer frente a la hipoteca que contrajeron en su día y hayan dejado de pagarla. pero ¿qué pasa si la hipoteca que no paga es donde yo vivo alquilado? ¿en qué situación queda el inquilino? ¿cómo le afecta?

hay que resaltar en primer lugar que el inquilino que viva en un piso embargado no tiene la obligación de abandonarlo y sí de realizar el pago de la mensualidad a hacienda para evitar el desahucio. debemos subrayar en este punto que la agencia tributaria ha visto cómo aumentaban estos casos en los últimos tiempos y se ha puesto en contacto con los arrendatarios (que no han cometido ninguna infracción) para que faciliten sus datos e inicien el pago del alquiler en las oficinas tributarias correspondientes

por lo cual la primera pregunta queda resuelta y el inquilino de inmueble embargado no debe abandonarlo y dejará de pagar la renta al propietario del piso para pasar a hacerlo con la administración tributaria. hay que señalar también que,  tras una ejecución hipotecaria, el arrendatario pasará a pagar su alquiler al banco correspondiente

el inquilino ante esta situación es, por ley, un ocupante del inmueble con derecho a permanecer en él y se tiene que respetar el tiempo de contrato que le quede por cumplir. en caso de no haber pactado una duración del contrato entre inquilino y casero, el tiempo legal es de un año y se prorroga obligatoriamente por periodos iguales hasta un plazo de cinco años. si la vivienda alquilada es la habitual para el arrendatario tiene derecho a un plazo mínimo de alquiler de cinco años, según se establece en la ley 29/1994 del 24 de noviembre de arrendamientos urbanos

si el embargo del inmueble se realiza mediante ejecución hipotecaria hay que determinar si el inquilino entró a vivir en el inmueble antes o después de la ejecución y podría encontrarse con una impugnación del arrendamiento por parte del banco, quien tiene que probar que el alquiler ha sido de mala fe

¿qué debe hacer el inquilino cuando se le notifica el embargo del piso en el que vive?

debe acudir rápidamente al juzgado correspondiente para comunicar su situación de arrendatario. esto debe llevar acompañado una fotocopia del contrato de alquiler y seguir abonando la mensualidad en donde le indique el juzgado correspondiente

si el inquilino recibe una ejecución de hipoteca en forma de citación al juzgado a nombre del casero deben saber que podrá permanecer en su vivienda arrendada hasta que finalice su contrato y en caso de embargo del inmueble o ejecución de la hipoteca, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta los cinco primeros años del arrendamiento (según el artículo 13.1 de la ley de arrendamientos urbanos), siempre y cuando haya un contrato legal firmado

en definitiva, el inquilino tiene la ley de su parte en estas situaciones, pero es recomendable que sea cauto y se guarde siempre copia del contrato de arrendamiento, constancia del pago del alquiler y estar atento a los movimientos en caso de una posible venta del inmueble o notificaciones del juzgado

El gobierno impulsa la creación de "sociedades malas" en vez de "bancos malos"

el gobierno quiere que los bancos aislen sus activos inmobiliarios tóxicos

el gobierno y el banco de españa (bde) están trabajando en la creación de sociedades ajenas a los bancos donde aparcarían sus activos inmobiliarios. a esta nueva estrategia no quieren llamarla creación de bancos malos porque no tendrán actividad financiera ni ficha bancaria, pero será una fórmula que conseguirá lo mismo: sacar del balance de los bancos los activos inmobiliarios que tanta incertidumbre y desconfianza están creando entre los inversores

estas sociedades tendrían los activos inmobiliarios, que llegarían después de una fuerte provisión fruto de la reforma financiera y que intentarían ir liquidando los inmuebles a largo plazo. dichas firmas no tendrían la participación mayoritaria de los bancos para poder sacarlos del balance. entre las opciones figuran que sean sociedades compartidas por varias entidades o con nuevos socios inversores, según explica el diario el país

el periodo de vida de estas sociedades rondaría los 10 años para posteriormente saldarse con pérdidas o ganancias. en principio, se busca crear todo sin dinero público, pero unas nuevas valoraciones de los inmuebles dejaría a varias entidades con poco capital y posiblemente necesitarían dinero público del FROB, que teóricamente tendrían que devolver

el objetivo de estas sociedades sería aislar totalmente el ladrillo de los bancos para frenar la desconfianza de los mercado y tratar que éstos se centren en su negocio principal: dar crédito. dependiendo del tipo de activo (suelo, pisos, promociones, etc) se crearían varias sociedades inmobiliarias participadas por varios bancos o inversores

las entidades cederían además la gestión y el control a expertos que valorarán si los activos que se incorporan a la sociedad están o no en precio. si el precio es adecuado el banco se libra del inmueble y del riesgo, si se decide que está sobrevalorado, el banco deberá cargar contra capital la diferencia entre lo que han provisionado y lo que dice el experto que vale ese activo. aquí el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) podría cubrir provisionalmente la diferencia con su patrimonio, aunque también se estudian otras fórmulas, según el diario el país

El 90% de los afectados por desahucio no pueden acogerse a la dación en pago

contemplada en el código de buenas prácticas del gobierno porque “los requerimientos de la propuesta obstaculizan a muchas familias”, según ada colau, portavoz de la plataforma de afectados por la hipoteca (pah)

el código de buenas prácticas al que la mayoría de entidades bancarias se han sumado sólo aplica a viviendas cuyo valor no supere los 200.000 euros en las grandes ciudades. además hay que cumplir otros requisitos, como el que todos los miembros de la familia estén en paro o que la familia no tenga patrimonio con el que respaldar la deuda. unos requisitos que bloquean el acceso a la dación en pago a muchas familias, en opinión de la pah

así, la plataforma continúa pidiendo que la dación en pago se extienda para que todas las familias con problemas puedan entregar su casa al banco y saldar la deuda. colau insiste en que no aprobar una dación en pago retroactiva, para las hipotecas ya firmadas, acarrea elevados costes, condena a unas 500.000 familias a la economía sumergida, que harán gastos de los servicios sociales

Las hipotecas del futuro nunca serán como antes

Martes, 3 Abril, 2012 - 10:11

las hipotecas del futuro serán distintas a las de hoy

los ciudadanos asistimos sorprendidos al encarecimiento de las hipotecas. muchos mantienen la esperanza de que cuando amaine la crisis, los créditos hipotecarios vuelvan a ser como antes. sin embargo, los expertos creen que lo atípico fue lo que vivimos años atrás y que las hipotecas no serán nunca como en la pasada década, por lo que debemos acostumbrarnos a hipotecas con índices diferentes al euribor, con diferenciales del 2% y con duraciones más cortas

cuando la banca vuelva a dar créditos, ya no correrá tantos riesgos como antes y endurecerá los requisitos para conceder hipotecas. los diferenciales irán del 2% al 4% y la vida del préstamo se reducirá de los 40 años a los 25 ó 30 en casos excepcionales. el importe de financiación no excederá el 70% ú 80% del valor de tasación de la vivienda

además, el euribor dejará de ser el índice de referencia de las hipotecas porque se considera que este índice no fleja bien el coste del dinero para que el sector pueda conceder hipotecas. algunas entidades han comenzado a sustituir el euribor por el iprh, que es el tipo medio de las hipotecas a más de tres años para la compra de una vivienda libre del conjunto de entidades y que ronda el 4%, frente al 1,5% del euribor actual. otro elemento que incrementará los costes de la hipoteca es la dación en pago, es decir, la posibilidad del propietario de entregar su vivienda al banco a cambio de saldar su deuda     

El FMI propone hacer una quita a los hipotecados españoles

Miércoles, 11 Abril, 2012 - 08:51

la recesión azota con mayor severidad a los países en los que el endeudamiento de los hogares se disparó antes del inicio de la crisis, como en españa. eso es lo que asegura el fondo monetario internacional (fmi), que propone aplicar quitas a las deudas de las familias o dar estímulos monetarios a los países con hipotecas a tipo variable. el organismo considera que, en último extremo, si la deuda de los hogares pone en riesgo al sector inmobiliario, “la intervención del gobierno puede estar justificada”

las medidas que propone el organismo pueden, en su opinión, contribuir a “evitar bucles autorreforzados de impagos en los hogares, nuevos descensos del precio de la vivienda y contracciones adicionales de la actividad”. de este modo, asegura que ofrecen “beneficios significativos” a un coste fiscal relativamente bajo que ayudarían a reducir la morosidad y por tanto el número de ejecuciones hipotecarias. como ejemplo pone a islandia, donde la banca ha perdonado parte de las deudas hipotecarias de los ciudadanos con más problemas para pagarlas

el fondo cita a españa como uno de los países más afectados por la combinación de la caída de precios de la vivienda y el elevado endeudamiento familiar. y es que la caída de precios desata un bucle con efectos perniciosos: la caída de precios de la vivienda reduce la riqueza de las familias y sus ingresos, a la vez que la subida del desempleo hace más difícil el pago de la hipoteca

estas ideas se recogen en el adelanto del informe ‘world economic outlook’, que se publicará por completo la próxima semana e incluirá las nuevas previsiones del fmi sobre la economía de los diferentes países

Comprar piso: cómo saber si está libre de cargas y pagos

Si pese a la dificultades del momento hemos decidido comprar piso y éste es de segunda mano, hay una serie de aspectos que se deben tener en cuenta. Si hemos dado con la vivienda que nos interesa hay que saber si ese inmueble está libre de cargas y el propietario al corriente de todos los pagos.

Las cargas son limitaciones de dominio y aparecen en una inscripción diferente de la del cambio de titulares. Las más corrientes son las hipotecas, censos, embargos y servidumbres. Todas las cancelaciones de carga tienen que figurar en el registro. Es crucial comprobarlo antes de comprar una vivienda.

Un piso hipotecado

Si la vivienda que queremos comprar está hipotecada hay que consultar al acreedor (banco o caja) para saber si todavía hay cantidades pendientes de amortización. En este caso, antes de comprar la vivienda es necesario que se liquide la hipoteca o que se subrogue.

Antes de comprar habrá que liquidar la hipoteca o que se subrogueSi se liquida, además de pagar las cantidades pendientes a la entidad financiera, hay que hacer la cancelación administrativa de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Si se subroga, hay que tener en cuenta que el precio de la vivienda no vendrá determinado sólo por la cantidad que se paga al vendedor, sino también por la que se paga a la entidad financiera. En ambos casos, la hipoteca no tiene que continuar a nombre del vendedor.

Censo, servidumbres y embargos

Si el piso que nos interesa está afectado por un censo, es conveniente que el vendedor lo redima.

Respecto a las servidumbres, afectan normalmente al uso del inmueble, a la expectativa de realizar determinadas obras.

Si descubrimos que la vivienda tiene anotaciones preventivas de embargo o demandas judiciales, es mejor desistir de comprarla, a menos que estén satisfechas las obligaciones. Es importante cancelar este tipo de cargas en el Registro de la Propiedad.

Afecciones e IBI

El impuesto municipal de plusvalía y la liquidación complementaria del impuesto de transmisiones patrimoniales son afecciones que duran dos años. Si alguna todavía está vigente hace falta que se asegure que el vendedor ya ha realizado el pago.

Hay que saber que no está sometida a contrato de alquilerEl IBI o impuesto de bienes inmuebles es un impuesto que tienen que pagar todas las viviendas. Si se compra una vivienda de segunda mano, el ayuntamiento puede informar de si la vivienda está al corriente de este pago.

Finalmente, es importante dejar claro que el piso no está sometido a ningún contrato de alquiler ni a ningún régimen de protección que pueda limitar el precio o su uso.

¿qué hacemos con la hipoteca en caso de separación o divorcio?

en caso de separación se puede vender la casa o buscar otras fórmulas

en el año 2010 se produjeron en españa 110.321 disoluciones de matrimonios, un 3,9% más que en 2009, aunque lejos del máximo de 145.919 alcanzado en 2006, según los datos del instituto nacional de estadística (ine). seguramente muchos se habrán separado pero seguirán unidos por la hipoteca. estos “hipo-casados” se enfrentan a un importante problema, ya que la caída del precio de la vivienda no les permite salir del embrollo por la puerta natural: vender y repartirse el dinero

y es que en hipotecas contratadas en los últimos 6 años es posible que la deuda hipotecaria supere con mucho el 80% del valor actual de la vivienda. asimismo, el escenario puede complicarse por la variación de ingresos que puede haber sufrido la pareja (o incluso paro), o la existencia de avalistas por una de las partes de la pareja

en caso de separación, ¿qué podemos hacer con la casa?

existen diferentes soluciones, pero todas están condicionadas a la situación particular de cada pareja. a continuación explicamos las mismas, y lo que se debe tener en cuenta:

1. vender la vivienda de mutuo acuerdo

la solución más fácil puede ser monetizar el valor de la vivienda, cancelar la deuda hipotecaria, y repartirse el dinero sobrante. esta opción se encuentra con 3 posibles obstáculos:

- una de las dos personas quiere quedarse en la vivienda y/o no venderla

- el estancamiento actual del mercado inmobiliario hace que la venta de una vivienda se convierta en una tarea difícil, que puede demorarse en el tiempo (más de lo que una pareja en crisis podría soportar), o que puede implicar una importante rebaja en el precio de venta si se quiere dar una solución rápida

- el saldo de la hipoteca debe ser inferior al importe de venta, ya que de lo contrario el banco debe autorizar la conversión del importe de la hipoteca que no se cancela con la venta en un préstamo personal o similar. y esto es algo, que además de seguir manteniendo a la ex pareja unida por una deuda, no resulta fácil de aprobar por el banco

2. dación en pago

si la venta resulta difícil, otra opción es intentar que el banco se quede  nuestra vivienda a cambio de saldar la deuda hipoteca. el inconveniente de esta opción es que el banco no está obligado a aceptarlo y no suelen estar por la labor, sobre todo si la hipoteca se estaba pagando con regularidad

3. un miembro de la pareja se queda con el 100% de la vivienda

en este caso el factor fundamental para seleccionar la mejor opción es el régimen por el cual hemos adquirido la vivienda:

- si estamos casados en régimen de separación de bienes o somos pareja y la vivienda la compramos en proindiviso, deberemos hacer una extinción de condominio ante notario donde uno se adjudique el 100% de la vivienda

- si por el contrario estamos casados en régimen de gananciales y la vivienda  es ganancial,  existen dos procedimientos:  (i) el primero, ante notario, donde liquidamos la sociedad de gananciales adjudicándose la vivienda uno de los miembro o (ii) vía judicial donde un juez liquida la sociedad de gananciales

el problema que nos encontramos en estos casos es que por el hecho de que uno se adjudique el 100% de la vivienda y se comprometa (ante juez o notario) a pagar el 100% de la hipoteca, el otro miembro de la pareja no queda liberado de su obligación al pago de cara al banco. si su expareja incumple en el pago, la entidad financiera puede ir contra él

esto mismo se aplica también para los avalistas. también seguirá apareciendo en nuestro historial crediticio en banco de españa (cirbe), ya que de cara al banco seguimos siendo deudores del préstamo hipotecario. esto puede limitar la capacidad de pedir otro préstamo hipotecario en el futuro

para evitar problemas, lo mejor es que al firmar la extinción de condominio o liquidación de sociedad de gananciales (notarial o judicial), se cancele a la vez el préstamo hipotecario, constituyendo uno nuevo el miembro de la pareja que se adjudica la vivienda. aunque a día de hoy esto supone probablemente encarecer el préstamo (por los diferenciales superiores que aplican los bancos) se trata sin duda de un mal menor

La morosidad en el sector inmobiliario alcanza el 21% Actualidad Inmobiliaria

■ La morosidad en el sector inmobiliario alcanza el 21%

La tasa de morosidad en los créditos del sector inmobiliario cerró el año 2011 con un 21%. Este dato supone una subida de tres puntos respecto al tercer trimestre y de siete en relación al año 2010, cuando la tasa de impagos rondaba el 13,9%. Así lo ha publicado el Banco de España.
Se trata por tanto de la cifra más elevada de su historia, con un total de 62.366 millones de euros. De este modo, los impagos en los préstamos concedidos por bancos, cajas, cooperativas y establecimientos financieros de crédito ha comenzado el año con un 7,9%, la cifra más elevada desde noviembre de 1994.
Por su parte, el número de créditos concedidos dentro del sector inmobiliario disminuyeron el año pasado un 5,5% respecto al 2010,  cerrando el mes de diciembre con un total de 298.267 millones.

El precio medio de la vivienda cayó un 8,1% en 2011,

respecto al año anterior, de forma que acumula un ajuste del 24,7% desde el máximo alcanzado a finales de 2007, según datos difundidos este martes por Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa).
De esta forma, la caída de los precios de la vivienda registrada en diciembre fue una décima superior a la observada en el mes de noviembre.
La corrección registrada en los últimos meses ha sido superior a la de todo el resto del año, ya que se han producido descensos del 6,9% en octubre, del 7,4% en septiembre, del 6,8% en agosto, del 6,4% en julio, del 6,6% en junio, del 5,9% en mayo, del 4,4% en abril, del 3,7% en marzo, del 4,5% en febrero y del 5% en enero.
El precio de la vivienda se mantuvo a la baja en diciembre en todas las zonas, de forma que el ajuste del precio de los pisos alcanzó el 9,1% interanual en las capitales y grandes ciudades, seguido del resto de municipios, con un retroceso del 8,4%. A continuación se situaron las Baleares y Canarias, que igualaron el descenso medio del mercado, con una caída del 8,1%.
Por debajo de este promedio se situaron los municipios de la costa mediterránea, con un descenso del 7,2%, mientras que la lista la completaron las áreas metropolitanas, que registraron un retroceso en los precios del 6,1%.
Tras esta corrección de diciembre, la caída acumulada de la vivienda desde los máximos alcanzados en 2007, antes de que estallara la crisis y el 'boom' inmobiliario, alcanzó el 31,5% para la zona de la costa mediterránea y el 26,4% en las capitales y grandes ciudades.
En las áreas metropolitanas, la caída acumulada del precio de la vivienda se situó en el 25,2%, mientras que en Baleares y Canarias el ajuste es del 22,2%, y en el resto de municipios, del 21,5%.

El sector inmobiliario, harto de las estadísticas oficiales, pide a Rajoy datos más fiables.

“Los datos sobre precios y ventas no reflejan lo que está pasando realmente en el mercado inmobiliario español”. Es una de las quejas más habituales de un sector que está a punto de despedir un ejercicio terrorífico y que reclama, entre otras muchas medidas, estadísticas oficiales bien hechas.

Promotores, constructores, consultores, tasadores… Todos ellos piden al nuevo ejecutivo de Mariano Rajoy que 'meta mano' y ofrezca al mercado y a la opinión pública datos más fiables. Empezando, por ejemplo, por cuantificar a cuánto asciende realmente el stock de viviendas en España, dónde y de qué tipología para poder buscar las soluciones más apropiadas para desatascar al sector.

En España se emiten cada año multitud de informes sobre precios, ventas de viviendas, hipotecas, alquileres… Entre las fuentes figuran tanto organismos públicos –Ministerio de Fomento, Instituto Nacional de Estadística (INE), Colegio de Registradores, Asociación Hipotecaria Española (AHE)...- como privados –idealista.com, Sociedad de Tasación, Tinsa, fotocasa-IESE…- 

Datos muy genéricos sobre un mercado muy heterogéneo

La principal crítica radica en que la mayoría son demasiado genéricos. “Este tipo de datos hacen mucho daño al sector. Se habla de caídas generalizadas de precios cuando en algunas zonas, estos han tocado fondo e incluso han subido ligeramente. O se habla de desplome de las ventas cuando existen localizaciones donde hay mucha demanda y siguen vendiéndose pisos”, se lamenta uno de ellos.

“En las consultas de información inmobiliaria que realizamos periódicamente a los organismos oficiales, observamos que, en líneas generales, los datos estadísticos hacen referencia a segmentos del mercado muy genéricos, sin que se pueda obtener de ellos información de grano fino, tanto en el ámbito territorial como en las características de los inmuebles, siendo así que en ambos aspectos se pueden observar divergencias muy importantes, con incidencia directa en el precio, dentro de la muestra que se estudia”, añade otro.

"Efectivamente, las estadísticas tanto oficiales como oficiosas son incompletas y no permiten tener una idea precisa de la situación real del sector, y mucho menos de la salud de las entidades financieras. Se trata además de informes mensuales, trimestrales, que en ocasiones, por su metodología o su periodicidad arrojan resultados ya no sólo “demasiado genéricos”, incluso contradictorios, según los diferentes expertos consultados por El Confidencial", se lamenta otro de los expertos consultados.

Mejores estadísticas sobre ventas y sobre precios

Los siguientes ejemplos ponen de manifiesto algunas de estas lagunas.

Los últimos datos del Ministerio de Fomento sobre la venta de viviendas en España impiden determinar, por ejemplo, cuántas operaciones corresponden a personas físicas, particulares y cuántas a personas jurídicas como por ejemplo a las adjudicaciones de inmuebles a bancos y cajas.

De esta manera, es imposible determinar hasta qué punto los particulares, los ciudadanos de a pie están o no comprando casa. Los datos se desglosan por Comunidades Autónomas y por provincias, pero no entra en detalle de las mismas.

Siguiendo con las compraventas. Los datos del INE pueden llevar a confusión si no se interpretan adecuadamente. Los últimos publicados mostraban aumentos en las operaciones a principios de 2011, cuando en realidad las ventas habían caído. ¿Por qué? El INE utiliza para elaborar la estadística los datos facilitados por el Colegio de Registradores. Esto significa que desde que se firman las escrituras ante un notario y posteriormente se registran transcurren varios meses. Así por ejemplo, los datos mostraban un aumento en las operaciones del 19,6% en enero y del 10,5% en febrero, cuando en realidad estarían reflejando las ventas que se cerraron en la recta final de 2010, impulsadas por el fin de la desgravación fiscal para rentas superiores a los 24.000 euros.

Las estadísticas sobre los precios tampoco convencen. En abril de 2007, el índice inmobiliario que elaboran conjuntamente fotocasa.es y el IESE fue uno de los primeros en mostrar las primeras caídas de precios, al igual que otros portales inmobiliarios. Los oficiales, los del Ministerio de Fomento -Vivienda por aquel entonces-, no recogieron las caídas hasta casi un año después, en marzo de 2008. ¿Por qué? Las fuentes de información no son las mismas como tampoco lo es la periodicidad de su publicación o su metodología.

Principales índices de precios

Sobre la evolución de precios, son varios los indicadores existentes. En el ámbito público:

- Ministerio de Fomento: los datos que ofrece son trimestrales. Su fuente de información son es la patronal de las tasadoras (ATASA) que agrupa a las principales tasadoras. El precio de tasación no tiene por qué coincidir con el precio al que se ha cerrado la operación de compraventa y tampoco es el precio de oferta. Es el que utilizan las entidades como referencia a la hora de determinar el importe del crédito hipotecario que pretenden conceder.

Los expertos aseguran que en épocas de bonanza económica como la que hemos vivido y de acceso ilimitado al crédito, este precio era más elevado de lo que es actualmente, ya que el endurecimiento de las condiciones de financiación a las familias ha llevado a las tasadoras a ajustar a la baja los precios de tasación.

- INE: el Índice de Precios de Vivienda (IPV) mide la evolución de los precios de compraventa -no de oferta de venta- de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano. Está elaborado bajo ciertos parámetros que permiten que pueda ser comparado con los indicadores de otros países de la Unión Europea. Su fuente de información son los notarios. Son, por lo tanto, los precios que se declaran en el momento en el que compradores y vendedores elevan el documento de adquisición y venta a escritura pública. No se trata, por lo tanto, de una encuesta o de un trabajo basado en el valor de tasación de los pisos, sino de datos reales, lo que, en este caso, aumentaría su fiabilidad respecto a los de Fomento.

En el ámbito privado

Los más conocidos son el de idealista.com y el que elaboran fotocasa.es y el IESE. Ambos son mensuales a diferencia de los índices de Fomento, del INE y el de algunas tasadoras como Tinsa o Sociedad de Tasación. En estos casos la publicación es trimestral o semestral.

- idealista.com y fotocasa.es: los informes se elaboran a partir de sus bases de datos y toman como referencia los precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

Los dos portales trabajan con inmuebles de segunda mano que proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios. En el caso de idealista.com, se trata de inmuebles que se encuentran o se encontraban ofertados durante el período estudiado y que han pasado un control de calidad en cuanto a precio, tamaño, distribución y no duplicidad, es decir, no hay anuncios repetidos de la misma vivienda y por lo tanto ninguna vivienda ha sido contabilizada más de una vez, al igual que fotocasa.es. También se descartan las viviendas cuyos precios de oferta "estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas".

Los precios medios de sus informes no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierre entre comprador y vendedor, que puede ser más bajo de lo que al vendedor le gustaría y del precio que inicialmente puso a su vivienda. 

Fotocasa.es y el IESE han tomado como fecha inicial de su estudio el mes de enero de 2005. A partir de entonces, disponen de datos elaborados cada mes. La serie histórica de los datos de idealista.com se remonta a 2001.

- Tinsa: Elabora mensualmente el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) apoyándose en su actividad de tasación.

- Sociedad de Tasación: Sus datos tienen carácter semestral. Publica a primeros de julio y de enero. Los datos que presenta son el resultado del análisis de la base de datos de los precios medios de vivienda nueva en capitales de provincia procedentes del estudio directo del mercado.

¿Cómo se pueden mejorar?

Una de las fuentes consultadas señala que la principal mejora que podría realizarse a la hora de analizar estadísticamente el mercado inmobiliario consistiría probablemente en refinar el punto de partida del análisis, perfeccionando la captación de datos, con objeto de segmentar adecuadamente la muestra en grupos homogéneos por características intrínsecas de los inmuebles (tipología, régimen de protección en su caso, edad, superficie...), ámbito geográfico (barrio, código postal, municipio...)  y procedencia de la información obtenida (profesional, particular, tasación, oferta...)

Otra de las fuentes consultadas aboga, por ejemplo, por utilizar única y exclusivamente los datos de los notarios. Aunque con información mucho más detallada que la que aportan hasta la fecha al Ministerio de Fomento. Deberían reflejar el número y tipo de operaciones mes a mes, identificando al comprador y vendedor. Esto es, si se trata de una persona física o jurídica. El porcentaje de financiación sobre la vivienda…