Las viviendas adjudicadas por el 60% del valor tasado superan el precio de mercado. La elevación hasta el 60% del valor mínimo de adjudicación de las viviendas en las ejecuciones hipotecarias cuando las subastas se declaren desiertas supondrá un nuevo contratiempo para la banca: las agencias de rating, los oficiales judiciales y los expertos inmobiliarios coinciden en que la mayoría de las viviendas que se adjudica la banca se compraron en el pico de la burbuja y su precio de venta, en el deprimido mercado inmobiliario actual, no llegará cubrir el 60% del valor tasado que se fijó entonces... incrementado con los costes de escritura y judiciales que ha conllevado para el banco todo el procedimiento.
Según la agencia de riesgos Fitch, elevar el precio mínimo "traslada las pérdidas potenciales del lado del deudor al del banco". En el mismo sentido, Ángel Martínez, secretario judicial del juzgado de primera instancia n.º 13 de Barcelona, asegura que "la mayoría de las viviendas que salen a subasta se vendieron entre el 2004 y el 2007 y tienen la mayor parte de la deuda pendiente".
Las ejecuciones afectan sobre todo a personas con bajos ingresos y a pisos de barrios desfavorecidos, que son los que han registrado las mayores caídas de precios: de hasta el 40% frente a una caída media en Barcelona que ronda el 25% según el estudio inmobiliario del Iese y Fotocasa.
Martínez pone como ejemplo un piso de 70 m2 sacado a subasta en Ciutat Vella "con un valor de tasación de 340.000 euros y que se hipotecó por 312.000. Claramente su valor de mercado actual no estará muy lejos de los 170.000 euros, que es el 50% de su valor de tasación".
Fuentes financieras recordaron que la banca ya está vendiendo hoy con pérdidas los inmuebles que se ha adjudicado. Por ejemplo, hace unos días Banc Sabadell reconoció al presentar sus resultados que está vendiendo sus inmuebles con un descuento del 25% respecto del valor que consta en sus libros... que ya no es aquel por el que tasó la vivienda al conceder el préstamo, sino la tasación actualizada que, por imposición del Banco de España, ha de realizar al adjudicársela.
El segundo gran cambio introducido la semana pasada supone elevar el salario inembargable para pagar la deuda que quede pendiente tras vender el inmueble: antes era de 640 euros mensuales (el salario mínimo interprofesional o SMI) y ahora se incrementa un 50%, hasta 961 euros, con un incremento adicional del 30% del SMI por cada miembro de la unidad familiar que no tenga ingresos que superen el salario mínimo (hasta ahora ese incremento adicional era del 20%). Según Fitch, esta norma "puede minar la voluntad de pago de los titulares de préstamos en mora, fomentando así el impago, especialmente en el caso de prestatarios con ingresos bajos que consideren que deben más que el valor actual de la vivienda".
Según Martínez, "la práctica totalidad de las ejecuciones hipotecarias afecta a personas con ingresos inferiores a dos veces el SMI –1.280 euros mensuales–, a los que la banca ya embargaba sumas muy bajas. Ahora los embargos de salarios para pagar la hipoteca tras perder el piso serán aún menos frecuentes".
Esta medida, sin embargo, supondrá sólo un alivio temporal para el deudor. Como recuerda Fitch, este "responde del préstamo con sus activos presentes o futuros y esa obligación persiste en la ley, lo que impedirá que los propietarios que impaguen puedan poseer otros activos o generar ingresos adicionales en el futuro". En el mismo sentido, Ángel Martínez recuerda que la deuda pendiente tras la venta de la vivienda sigue generando intereses (que son los de demora, o sea, a un tipo incrementado como penalización) "y, a diferencia de los delitos, no prescribe nunca: los deudores no podrán tener nada de su propiedad, y la deuda se traspasará a sus sucesores, a no ser que acepten la herencia a beneficio de inventario". Eso, lamenta, no lo cambia la reforma.
Según la agencia de riesgos Fitch, elevar el precio mínimo "traslada las pérdidas potenciales del lado del deudor al del banco". En el mismo sentido, Ángel Martínez, secretario judicial del juzgado de primera instancia n.º 13 de Barcelona, asegura que "la mayoría de las viviendas que salen a subasta se vendieron entre el 2004 y el 2007 y tienen la mayor parte de la deuda pendiente".
Las ejecuciones afectan sobre todo a personas con bajos ingresos y a pisos de barrios desfavorecidos, que son los que han registrado las mayores caídas de precios: de hasta el 40% frente a una caída media en Barcelona que ronda el 25% según el estudio inmobiliario del Iese y Fotocasa.
Martínez pone como ejemplo un piso de 70 m2 sacado a subasta en Ciutat Vella "con un valor de tasación de 340.000 euros y que se hipotecó por 312.000. Claramente su valor de mercado actual no estará muy lejos de los 170.000 euros, que es el 50% de su valor de tasación".
Fuentes financieras recordaron que la banca ya está vendiendo hoy con pérdidas los inmuebles que se ha adjudicado. Por ejemplo, hace unos días Banc Sabadell reconoció al presentar sus resultados que está vendiendo sus inmuebles con un descuento del 25% respecto del valor que consta en sus libros... que ya no es aquel por el que tasó la vivienda al conceder el préstamo, sino la tasación actualizada que, por imposición del Banco de España, ha de realizar al adjudicársela.
El segundo gran cambio introducido la semana pasada supone elevar el salario inembargable para pagar la deuda que quede pendiente tras vender el inmueble: antes era de 640 euros mensuales (el salario mínimo interprofesional o SMI) y ahora se incrementa un 50%, hasta 961 euros, con un incremento adicional del 30% del SMI por cada miembro de la unidad familiar que no tenga ingresos que superen el salario mínimo (hasta ahora ese incremento adicional era del 20%). Según Fitch, esta norma "puede minar la voluntad de pago de los titulares de préstamos en mora, fomentando así el impago, especialmente en el caso de prestatarios con ingresos bajos que consideren que deben más que el valor actual de la vivienda".
Según Martínez, "la práctica totalidad de las ejecuciones hipotecarias afecta a personas con ingresos inferiores a dos veces el SMI –1.280 euros mensuales–, a los que la banca ya embargaba sumas muy bajas. Ahora los embargos de salarios para pagar la hipoteca tras perder el piso serán aún menos frecuentes".
Esta medida, sin embargo, supondrá sólo un alivio temporal para el deudor. Como recuerda Fitch, este "responde del préstamo con sus activos presentes o futuros y esa obligación persiste en la ley, lo que impedirá que los propietarios que impaguen puedan poseer otros activos o generar ingresos adicionales en el futuro". En el mismo sentido, Ángel Martínez recuerda que la deuda pendiente tras la venta de la vivienda sigue generando intereses (que son los de demora, o sea, a un tipo incrementado como penalización) "y, a diferencia de los delitos, no prescribe nunca: los deudores no podrán tener nada de su propiedad, y la deuda se traspasará a sus sucesores, a no ser que acepten la herencia a beneficio de inventario". Eso, lamenta, no lo cambia la reforma.
