El mercado inmobiliario está a punto de tocar fondo y los inversores toman ya posiciones

Miércoles, 6 Noviembre, 2013 – Idealista

"si no hemos tocado fondo, estamos muy cerca de hacerlo". es la frase que puede resumir las jornadas sobre el futuro del mercado inmobiliario organizadas por la asociación de consultoras inmobiliarias (aci). la mayoría de los portavoces invitados, desde fondos internacionales hasta consultoras o inmobiliarias de peso, sostienen que el mercado inmobiliario español ofrece una buena oportunidad para invertir en él y que en algunas zonas de españa ya se ha reactivado la actividad constructora, especialmente, en el segmento de la vivienda. eso sí, dejan claro que la economía española sigue estando débil

un reciente informe de la consultora inmobiliaria knight frank revelaba que los fondos internacionales podrían invertir en el mercado inmobiliario español hasta 14.000 millones de euros en 2014 y que las oficinas y los negocios hoteleros son sus principales prioridades a la hora de comprar. juan pepa, director gerente del fondo internacional lone star europe, asegura que ven “una gran oportunidad de invertir en españa, hay dinero queriendo invertir en este país y el objetivo es cerrar transacciones”. en su opinión, de aquí a finales de año vamos a presenciar unas cuantas operaciones de compraventa en el mercado inmobiliario

también señala que hay inversores con ánimo de apoyar y colaborar con los promotores inmobiliarios en la construcción de obra nueva. “hay inversores dispuestos a poner dinero para levantar viviendas nuevas y luego es el banco el que concederá las hipotecas para los compradores de esas viviendas. notamos que los bancos están nerviosos por dar otra vez hipotecas”, sostiene

andrés escarpenter, consejero delegado de jones lang lasalle, considera que españa está viviendo actualmente una especie de primavera aunque no está soportada por los “fundamentales”, es decir, por la mejora del pib, de la inflación o de la tasa de paro. asegura que los ajustes de precio han provocado un boom de interés inversor. ¿cuánto ha caído el precio de los activos inmobiliarios? no hay unanimidad al respecto. santiago aguirre, presidente de aguirre newman, estima que las caídas de valores rondan el 50% en términos generales y que varía en función del segmento

eso sí, en líneas generales, los expertos auguran que en cuanto se reactive la economía, habrá un aumento de precios en la vivienda. en las últimas semanas se han conocido varios informes que pronostican subidas de precios. es el caso de la caixa que estima que a partir de 2015 el precio de la vivienda comenzará a subir. la firma de rating standard & poor’s también prevé una mejora a partir de ese año. alberto prieto, director general de knight frank, va más allá y señala que en madrid capital, dentro de la m-30, se ha detectado que los precios han tocado fondo y que, incluso, “se ha registrado algún movimiento al alza”. “dentro de madrid tenemos constancia de transacciones de suelo finalista, de promotores que han comprado suelo. además, está llegando dinero de fuera de españa con ganas de promover viviendas y también de rehabilitar viviendas”, añade

el mercado de la vivienda da alguna que otra alegría. una de ellas es que el stock de vivienda ha comenzado a reducirse, tanto por la venta del excedente de vivienda, como por la caída en la construcción de obra nueva. la mayor absorción del stock se está produciendo en la costa española. y en las zonas donde apenas hay oferta están comenzando a aparecer agentes con ganas de comenzar a promover. banco sabadell presume de contar con 60 promociones de vivienda en marcha. “promovemos donde sabemos que vamos a vender” señala alfredo laffitte, director de venta a inversores de banco sabadell

en definitiva, algo se mueve en el mercado inmobiliario. aunque todavía no se han cerrado grandes operaciones de inversión, lo cierto es que interés hay y así lo confirman los propios fondos internacionales. españa es un buen lugar donde invertir. per el cambio de tendencia no está basado en los fundamentales de la economía sino en  un cambio de ánimo, de sentimiento. ahora el trabajo es lograr que el interés inversor en el ladrillo se mantenga por mucho tiempo y no quiera marcharse a otros países como grecia, italia, china o latinoamérica. una gran ventaja que tiene nuestro país es, según los expertos, que está basado en un estado de derecho y esto da seguridad a los inversores

Desaparecen el IRPH de bancos, cajas y CECA desde hoy

Hipotecas: adiós a los viejos índices, ¿cómo será el relevo?

Viviendas en construcción en Estepona (Málaga). EFE

     Desde el 1 de noviembre han dejado de existir los índices que han servido de referencia para marcar la cuota mensual de miles de hipotecas en nuestro país. Desaparecen los índices hipotecarios IRPH de cajas, bancos y el tipo de activo de referencia de las cajas de ahorros (CECA), que fueron habituales en los contratos de hipotecas entre los años 2000 y 2007, coincidiendo con el boom inmobiliario, y que ahora deberán sustituirse por nuevas referencias.

El cambio en las hipotecas, diseñado por Economía, pretende ser lo menos traumático posible para los bancos, de modo que no haya un nuevo motivo de deterioro de los márgenes de negocio, y para los clientes, que no podrán contar en la mayoría de los casos con lo que sería el mayor de los regalos: una sustitución directa de estos índices por el euríbor, mucho más barato. Estas serán las claves de la sustitución.

Consultar las escrituras

El futuro de las hipotecas vinculadas a los índices que mañana desaparecen está en las escrituras del contrato. Ahí deberá estar recogido el índice que ha de servir de alternativa. Así, las hipotecas referenciadas al IRPH de bancos, cajas o CECA se vincularán como primera alternativa al índice sustitutivo que figure en las escrituras. Fuentes financieras explican que lo más habitual es que el IRPH de cajas no quede sustituido por el euríbor sino por el índice de CECA, que también desaparece. Y en caso de que las escrituras no arrojen ninguna alternativa, bien porque el índice de relevo también desaparezca o porque no se precise un sustituto, Economía ha diseñado un nuevo índice.

Cálculo del nuevo índice hipotecario

No hay datos oficiales sobre el número de hipotecas vinculadas a los índices que desaparecen, si bien algunas fuentes cuantifican los créditos afectados en alrededor de un millón. A falta de un índice de relevo en las escrituras, la referencia será el IRPH de entidades, que no desaparece y sirve de base para un nuevo índice, cuyo diseño quedó recogido por el Gobierno en una enmienda a la ley de emprendedores. Así, al IRPH de entidades se le aplicará un diferencial que resultará de la media aritmética de la diferencia entre el índice que desaparece y ese IRPH de entidades, calculada con los datos disponibles entre la fecha del contrato de la hipoteca y la fecha en que se hace la sustitución del índice. En el Banco de España ha puesto a disposición de los clientes en su página web un simulador para calcular cuál será ese diferencial.

Impacto en la cuota mensual

Para las hipotecas que deban adoptar este nuevo índice de referencia, la diferencia será de apenas “unas décimas”, según prevén en el sector, puesto que el IRPH de entidades y el resto de índices que desaparecen han llevado una trayectoria en niveles muy similares. Al menos el IRPF de bancos y cajas, no así el de la CECA, que ha cotizado en niveles superiores. En cualquier caso, el impacto dependerá de cada contrato y de la fecha de su firma. El último dato será el del mes de octubre, que se publicará en los próximos días. Las hipotecas que deban revisarse en noviembre tendrán ya que utilizar las nuevas referencias.

Pérdidas para el cliente

El coste final de la hipoteca viene determinado no solo por el índice de referencia sino por el diferencial que se le aplica. En todo caso, el índice CECA es el más elevado de las referencias hipotecarias que desaparecen y era del 6,25% en el mes de septiembre, según los últimos datos oficiales del Banco de España. El dato para el IRPH de bancos es del 3,267% y el de cajas, del 3,94%. El IRPH del total de entidades, que sobrevive y servirá de base para calcular el nuevo índice cuando corresponda, es del 3,467%. Todos ellos distan mucho, eso sí, del euríbor a un año, cuyo dato oficial de septiembre era del 0,543%. Fuentes financieras reconocen que será muy poco frecuente ver hipotecas vinculadas a los índices que mañana desaparecen que tengan en sus escrituras como índice sustitutivo el euríbor.

En Adicae denuncian el retraso en el relevo de los índices, previsto en principio para el 29 de abril de 2012, en un momento de mercado en que la diferencias entre el euríbor y el resto de referencias se ha ampliado al máximo. Y calculan una pérdida de media de 2.000 euros por hipotecado por este motivo

Fuente: cincodias